- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
- ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -9.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.404 | 6.800.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.486 | 6.184.226 kr. | -9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.803 | 4.877.458 kr. | -28.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.191 | 6.514.010 kr. | -4.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 221 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.534 | 7.612.550 kr. | +11.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.292 | 1.450.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Dejlig 3-værelses lejlighed med attraktiv beliggenhed først på Amager
Velkommen til denne dejlige og velholdte 3-værelses hjørnelejlighed, attraktivt beliggende først på Amager med vinduer og lille altan med udsigt over det grønne mijjø ved Under Elmene. Lejligheden byder på en god fordelingsentré, pænt hvidt køkken med plads til lille spiseplads, samt et lyst og brusebadeværelse, stort soveværelse og to store lyse stuer en suite, hvoraf den ene har udgang til en hyggelig, mindre altan, den ene stue kan også fungere som værelse, således, at lejligheden har 2 gode soveværelser og en pæn stor stue. Boligen fremstår i pæn stand med smukke bræddegulve. Hyggeligt gårdmiljø med borde og bænke samt legeplads til børnene. Lejligheden er beliggende i en smuk rødstensejendom fra 1918 på attraktive Amagerbro. Her bor man tæt på områdets hyggelige caféer og specialbutikker samt Amager Centret og Amagerbro Metrostation. Samtidig er der kort afstand til grønne områder som Christianshavns Vold, og Indre By nås nemt til fods. En indbydende lejlighed med god planløsning og en særdeles central beliggenhed. Fælleslån til tag og istandsættelse af opgang mv. er indfriet af sælger