iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyøvej 7, 3. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.5%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.099 kr/m² × 83 m² = 7.644.226 kr.
Lyøvej 7, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
24d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.828 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.644.226 kr.
92.099 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
94.501 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.753.189 kr.
93.412 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.795.000 kr.
93.916 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.644.226 kr.
92.099 kr./m²
-1.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
21.084 kr./m²
-77.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.5%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år157.332 kr.
Salgspris7.644.226 kr.
Profit (1 års hold)-42.062 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-2.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år220.080 kr.
Salgspris8.179.322 kr.
Profit (1 års hold)555.782 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.2%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast16.2%
Gross rental/år311.664 kr.
Salgspris8.775.571 kr.
Profit (1 års hold)1.243.616 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-51.828 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.080 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.664 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.644.226 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-199.394 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-2.5%

Mægler

kr/m² (udbud)93.916 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-04-13normal
2.475.000 kr.29.819 kr./m²
2005-12-13normal
2.795.000 kr.33.675 kr./m²
2003-06-16normal
1.595.000 kr.19.217 kr./m²
1994-08-22normal
287.000 kr.3.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2011-04-13 · 15 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Roligt beliggende 3-værelses med solrig altan

På en stille strækning af Lyøvej finder man denne klassiske Frederiksberg-lejlighed, hvor de originale detaljer stadig sætter stemningen. Stuk, rosetter, brede plankegulve og en smuk karnap fortæller historien om en bolig med karakter, mens den solrige altan tilfører det, mange drømmer om i hverdagen. Her får man 83 veludnyttede kvadratmeter med en planløsning, der giver flere muligheder end de fleste. Boligen fremstår lys og indbydende med en sjælden kombination af atmosfære, funktionalitet og