iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyøvej 7, 3. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.595.000 kr.
91.506 kr/m²
Vores estimat
7.737.613 kr.
93.224 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.9 %
+142.613 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 72.670 · median 89.360 · P90 93.865 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·84 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -2%!α +1.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.224 kr/m² × 83 m² = 7.737.613 kr.
Lyøvej 7, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
84d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.828 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.737.613 kr.
93.224 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
92.077 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.846.019 kr.
94.530 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.5067.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM93.2247.737.613 kr.+1.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.6706.031.572 kr.-20.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.3607.416.898 kr.-2.3 %8 comps inden for 1 km, median 245 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.8657.790.820 kr.+2.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.0841.750.000 kr.-77.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.3%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år157.332 kr.
Salgspris7.737.613 kr.
Profit (1 års hold)252.525 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år220.080 kr.
Salgspris8.047.118 kr.
Profit (1 års hold)624.778 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.1%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast20.1%
Gross rental/år311.664 kr.
Salgspris8.882.780 kr.
Profit (1 års hold)1.552.024 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-51.828 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.080 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.664 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.737.613 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread95.193 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha1.2%

Mægler

kr/m² (udbud)91.506 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-04-13normal
2.475.000 kr.29.819 kr./m²
2005-12-13normal
2.795.000 kr.33.675 kr./m²
2003-06-16normal
1.595.000 kr.19.217 kr./m²
1994-08-22normal
287.000 kr.3.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2011-04-13 · 15 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Roligt beliggende 3-værelses med solrig altan

På en stille strækning af Lyøvej finder man denne klassiske Frederiksberg-lejlighed, hvor de originale detaljer stadig sætter stemningen. Stuk, rosetter, brede plankegulve og en smuk karnap fortæller historien om en bolig med karakter, mens den solrige altan tilfører det, mange drømmer om i hverdagen. Her får man 83 veludnyttede kvadratmeter med en planløsning, der giver flere muligheder end de fleste. Boligen fremstår lys og indbydende med en sjælden kombination af atmosfære, funktionalitet og