Udbudspris
7.695.000 kr.
76.188 kr/m²
Vores estimat
7.777.733 kr.
77.007 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+82.733 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 58.955 · median 75.349 · P90 78.033 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·151 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Comps -1%!101 m² stor!α +0.4%✓4. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.007 kr/m² × 101 m² = 7.777.733 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
151d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.608 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.777.733 kr.
77.007 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
76.664 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.864.130 kr.
77.863 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.188 | 7.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.007 | 7.777.733 kr. | +1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.955 | 5.954.457 kr. | -22.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.349 | 7.610.242 kr. | -1.1 % | 8 comps same_building, median 51 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.033 | 7.881.331 kr. | +2.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.851 | 1.500.000 kr. | -80.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år135.432 kr.
Salgspris7.777.733 kr.
Profit (1 års hold)170.145 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år197.244 kr.
Salgspris8.088.842 kr.
Profit (1 års hold)543.066 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år253.306 kr.
Salgspris8.928.837 kr.
Profit (1 års hold)1.439.123 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.608 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.306 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.777.733 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread34.713 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)76.188 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Uden bopælspligt 3-værelses lejlighed med sydvestvendt altan og 100% indflytningsklar
Glæd jer til at se denne moderne lejlighed, som er uden bopælspligt og ligger centralt på Islands Brygge mellem havnen og Fælleden. Planløsningen er veludnyttet, lysindfaldet er glimrende, og da boligen er indflytningsklar, kan I hurtigt finde jer til rette. Som en ekstra komfortabel detalje er der gulvvarme i samtlige rum, hvilket sikrer en jævn varme overalt. Der er blot få skridt fra lejligheden til det summende liv ved Københavns Havn og alle faciliteterne ved vandet. Det inkluderer sejlklu