Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.7% i sweet spot (5-20%)
- ·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1960!101 m² stor✓4. sal✓α +9.7%✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.067 kr/m² × 101 m² = 8.490.796 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
91d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.608 kr./år
Alpha
9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.490.796 kr.
84.067 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
76.664 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.572.940 kr.
84.881 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.695.000 kr.
76.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.490.796 kr.
84.067 kr./m²
+10.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
14.851 kr./m²
-80.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.4%
α (alpha)9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år135.432 kr.
Salgspris8.490.796 kr.
Profit (1 års hold)883.208 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.2%
α (alpha)9.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år197.244 kr.
Salgspris9.085.152 kr.
Profit (1 års hold)1.539.376 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.7%
α (alpha)9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast27.7%
Gross rental/år253.306 kr.
Salgspris9.747.434 kr.
Profit (1 års hold)2.257.720 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.608 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.306 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.490.796 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread747.776 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.188 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Uden bopælspligt 3-værelses lejlighed med sydvestvendt altan og 100% indflytningsklar
Glæd jer til at se denne moderne lejlighed, som er uden bopælspligt og ligger centralt på Islands Brygge mellem havnen og Fælleden. Planløsningen er veludnyttet, lysindfaldet er glimrende, og da boligen er indflytningsklar, kan I hurtigt finde jer til rette. Som en ekstra komfortabel detalje er der gulvvarme i samtlige rum, hvilket sikrer en jævn varme overalt. Der er blot få skridt fra lejligheden til det summende liv ved Københavns Havn og alle faciliteterne ved vandet. Det inkluderer sejlklu