← Tilbage til on-market
Bryggervangen 12, 3. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
4.995.000 kr.
75.682 kr/m²
Vores estimat
5.144.772 kr.
77.951 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.0 %
+149.772 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.3 %
Comp-engineP10 68.104 · median 83.615 · P90 88.056 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.2% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.3%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 100✓3. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.951 kr/m² × 66 m² = 5.144.772 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.860 kr./år
Alpha
2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.144.772 kr.
77.951 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
76.164 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.226.105 kr.
79.183 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.682 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.951 | 5.144.772 kr. | +3.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.104 | 4.494.862 kr. | -10.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.615 | 5.518.603 kr. | +10.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.056 | 5.811.674 kr. | +16.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.697 | 1.300.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.6%
α (alpha)2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år114.540 kr.
Salgspris5.144.772 kr.
Profit (1 års hold)232.492 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år162.060 kr.
Salgspris5.350.563 kr.
Profit (1 års hold)485.803 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år191.193 kr.
Salgspris5.906.198 kr.
Profit (1 års hold)1.070.571 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-43.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.193 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.144.772 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread117.952 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)75.682 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-30family
1.575.000 kr.23.864 kr./m²
2022-11-04normal
3.150.000 kr.47.727 kr./m²
2022-07-01family
1.495.000 kr.22.652 kr./m²
2015-09-29normal
2.295.000 kr.34.773 kr./m²
2011-08-10normal
1.699.000 kr.25.742 kr./m²
2006-07-09normal
2.200.000 kr.33.333 kr./m²
2002-10-01family
525.000 kr.7.955 kr./m²
2002-08-15normal
1.150.000 kr.17.424 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2022-11-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.2% pa
FMV implicerer13.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veldisponeret 2-værelses med to altaner og mulighed for delevenlig indretning
På Bryggervangen 12, 3. th. venter en lys og indbydende 2-værelses lejlighed med en veldisponeret planløsning, gode rum og hele to altaner. Boligen består af en rummelig stue og et godt soveværelse, som tilsammen skaber en funktionel og behagelig ramme om hverdagen. Samtidig giver indretningen mulighed for at anvende de to rum som separate private rum, hvilket gør lejligheden oplagt for dem, der ønsker en delevenlig bolig.Allerede ved ankomsten mødes du af en indbydende entré, hvorfra lejlighede