Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·164 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗121 m² for stor✓α +12%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2023✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 120.238 kr/m² × 121 m² = 14.548.794 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
121 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
12.900.000 kr.
Dage på markedet
164d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 142.896 kr./år
Alpha
12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.548.794 kr.
120.238 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.979.250 kr.
107.267 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.635.674 kr.
120.956 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
12.900.000 kr.
106.612 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
14.548.794 kr.
120.238 kr./m²
+12.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
13.5%
α (alpha)12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år176.544 kr.
Salgspris14.548.794 kr.
Profit (1 års hold)1.746.088 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.2%
α (alpha)12.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år272.376 kr.
Salgspris15.567.210 kr.
Profit (1 års hold)2.860.336 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.2%
α (alpha)12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast30.2%
Gross rental/år429.017 kr.
Salgspris16.702.016 kr.
Profit (1 års hold)4.151.782 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (121) × 12 mdr
= Langtidsleje/år319.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)415.272 kr.
− Ejerudgifter/år-142.896 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)272.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.017 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris12.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.900.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)12.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.400 kr.
= Tx-omkostning79.250 kr.
+ Tilbudspris12.900.000 kr.
= Total investeret12.979.250 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV14.548.794 kr.
− Investeret-12.979.250 kr.
= Spread1.569.544 kr.
÷ Investeret÷ 12.979.250 kr.
= Alpha12.1%
Mægler
kr/m² (udbud)106.612 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PAPIRØEN - HAVNENS JUVEL
Velkommen til Papirøen! En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København. Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN. Først