Udbudspris
12.900.000 kr.
106.612 kr/m²
Vores estimat
14.209.331 kr.
117.432 kr/m²
Udbudt under estimat
+10.1 %
+1.309.331 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.5 %
Comp-engineP10 89.837 · median 104.549 · P90 132.463 kr/m²8 comps · same_road_250m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·284 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗121 m² for stor!Comps usikre (8)✓5. sal✓α +9.5%✓Sol 100✓Nybyg 2023✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 117.432 kr/m² × 121 m² = 14.209.331 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
121 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
12.900.000 kr.
Dage på markedet
284d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 140.772 kr./år
Alpha
9.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.209.331 kr.
117.432 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.979.250 kr.
107.267 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.300.347 kr.
118.185 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 106.612 | 12.900.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 117.432 | 14.209.331 kr. | +10.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 89.837 | 10.870.325 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 104.549 | 12.650.423 kr. | -1.9 % | 8 comps same_road_250m, median 65 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 132.463 | 16.028.050 kr. | +24.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.9%
α (alpha)9.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år178.668 kr.
Salgspris14.209.331 kr.
Profit (1 års hold)1.408.749 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.6%
α (alpha)9.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år274.500 kr.
Salgspris14.777.704 kr.
Profit (1 års hold)2.072.954 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.6%
α (alpha)9.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast27.6%
Gross rental/år431.141 kr.
Salgspris16.312.312 kr.
Profit (1 års hold)3.764.203 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (121) × 12 mdr
= Langtidsleje/år319.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)415.272 kr.
− Ejerudgifter/år-140.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)178.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)274.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)431.141 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris12.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.900.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)12.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.400 kr.
= Tx-omkostning79.250 kr.
+ Tilbudspris12.900.000 kr.
= Total investeret12.979.250 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV14.209.331 kr.
− Investeret-12.979.250 kr.
= Spread1.230.081 kr.
÷ Investeret÷ 12.979.250 kr.
= Alpha9.5%
Mægler
kr/m² (udbud)106.612 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
PAPIRØEN - HAVNENS JUVEL
Velkommen til Papirøen! En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København. Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN. Først