iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 69, 4. 4

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗115 m² for stor!α +1.0%✓4. sal✓Sol 65✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.098 kr/m² × 115 m² = 5.991.230 kr.
Edvard Thomsens Vej 69, 4. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
28d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.616 kr./år
Alpha
1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.991.230 kr.
52.098 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
51.585 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.136.545 kr.
53.361 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.895.000 kr.
51.261 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.991.230 kr.
52.098 kr./m²
+1.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
20.000 kr./m²
-61.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år183.984 kr.
Salgspris5.991.230 kr.
Profit (1 års hold)242.994 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)1.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år254.364 kr.
Salgspris6.410.616 kr.
Profit (1 års hold)732.760 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år273.298 kr.
Salgspris6.877.932 kr.
Profit (1 års hold)1.219.010 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-50.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)254.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.298 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.991.230 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread59.010 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)51.261 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-04-08normal
2.850.000 kr.24.783 kr./m²
2010-07-22normal
2.150.000 kr.18.696 kr./m²
2008-01-24normal
2.300.000 kr.20.000 kr./m²
2006-11-29normal
2.195.000 kr.19.087 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.850.000 kr.2016-04-08 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Et hjem med mere karakter end den klassiske lejlighed

Velkommen til en veldisponeret bolig i Cityhusene, hvor to plan, to altaner og en god planløsning skaber en boligoplevelse med karakter. Stueplanet er indrettet som hjemmets samlingspunkt med køkken, spiseplads og stue i åben forbindelse. Her er der en naturlig sammenhæng mellem de daglige funktioner, og fra opholdszonen er der direkte adgang til boligens ene altan, som giver et anvendeligt uderum tæt på hverdagslivet. På 1. sal er boligens private afdeling placeret med to værelser og badeværels