iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 69, 4. 4

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
50.391 kr/m²
Vores estimat
5.328.230 kr.
46.332 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.1 %
-466.770 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.6 %
Comp-engineP10 50.410 · median 53.341 · P90 71.183 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.6% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -8.6%✗115 m² for stor!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 65✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 46.332 kr/m² × 115 m² = 5.328.230 kr.
Edvard Thomsens Vej 69, 4. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.616 kr./år
Alpha
-8.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.328.230 kr.
46.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
50.710 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.477.499 kr.
47.630 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris50.3915.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM46.3325.328.230 kr.-8.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.4105.797.131 kr.+0.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median53.3416.134.187 kr.+5.9 %8 comps inden for 500 m, median 115 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9071.1838.186.072 kr.+41.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0002.300.000 kr.-60.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.5%
α (alpha)-8.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-5.5%
Gross rental/år183.984 kr.
Salgspris5.328.230 kr.
Profit (1 års hold)-319.406 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-8.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.4%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år254.364 kr.
Salgspris5.541.359 kr.
Profit (1 års hold)-35.897 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-8.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år273.298 kr.
Salgspris6.116.808 kr.
Profit (1 års hold)558.486 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-50.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)254.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.298 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.328.230 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-503.390 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-8.6%

Mægler

kr/m² (udbud)50.391 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-04-08normal
2.850.000 kr.24.783 kr./m²
2010-07-22normal
2.150.000 kr.18.696 kr./m²
2008-01-24normal
2.300.000 kr.20.000 kr./m²
2006-11-29normal
2.195.000 kr.19.087 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.850.000 kr.2016-04-08 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Et hjem med mere karakter end den klassiske lejlighed

Velkommen til en veldisponeret bolig i Cityhusene, hvor to plan, to altaner og en god planløsning skaber en boligoplevelse med karakter. Stueplanet er indrettet som hjemmets samlingspunkt med køkken, spiseplads og stue i åben forbindelse. Her er der en naturlig sammenhæng mellem de daglige funktioner, og fra opholdszonen er der direkte adgang til boligens ene altan, som giver et anvendeligt uderum tæt på hverdagslivet. På 1. sal er boligens private afdeling placeret med to værelser og badeværels