Udbudspris
3.595.000 kr.
71.900 kr/m²
Vores estimat
3.571.082 kr.
71.422 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-23.918 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 53.457 · median 66.870 · P90 75.408 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -1.3%✓KBH-klassiker 1944✓Sol 100✓3. sal✓50 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.422 kr/m² × 50 m² = 3.571.082 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1944
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.256 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.571.082 kr.
71.422 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
72.368 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.602.362 kr.
72.047 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.900 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.422 | 3.571.082 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.457 | 2.672.841 kr. | -25.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.870 | 3.343.510 kr. | -7.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.408 | 3.770.398 kr. | +4.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.000 | 850.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år54.744 kr.
Salgspris3.571.082 kr.
Profit (1 års hold)7.406 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år89.844 kr.
Salgspris3.713.925 kr.
Profit (1 års hold)185.349 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år177.260 kr.
Salgspris4.099.602 kr.
Profit (1 års hold)658.443 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år117.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)152.100 kr.
− Ejerudgifter/år-62.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.744 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.844 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.260 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.571.082 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-47.338 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)71.900 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-22normal
2.100.000 kr.42.000 kr./m²
2020-06-25auction
2.100.000 kr.42.000 kr./m²
2002-11-21normal
797.020 kr.15.940 kr./m²
2000-02-15normal
631.500 kr.12.630 kr./m²
1999-02-08normal
442.000 kr.8.840 kr./m²
1995-07-25normal
290.000 kr.5.800 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.100.000 kr.2023-07-22 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.6% pa
FMV implicerer19.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst. Stor altan. Frit kig over Valbyparken
LEJLIGHED: Øverst. Stor altan. Frit kig over Valbyparken. God stand. Velkommen indenfor i denne veldisponeret to-værelses lejlighed i populær ejendom på Stradellasvej. Du bliver først mødt af entré, hvor der er fin plads til at afsætte sko og jakker. På højre hånd finder du lejlighedens køkken. Et hvidt elementkøkken med grebsløse fronter. Her er god plads til opbevaring samt god arbejdsplads. Modsat køkkenet finder du badeværelset. Badeværelset er enormt velholdt og opført i flot grå flise med