iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hallandsgade 6B, 5. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.695.000 kr.
80.326 kr/m²
Vores estimat
3.555.855 kr.
77.301 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-139.145 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Comp-engineP10 64.305 · median 74.451 · P90 83.067 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 26.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -4.4%✓5. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.301 kr/m² × 46 m² = 3.555.855 kr.
Hallandsgade 6B, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.084 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.555.855 kr.
77.301 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
80.848 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.593.202 kr.
78.113 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.3263.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM77.3013.555.855 kr.-3.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.3052.958.038 kr.-19.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median74.4513.424.761 kr.-7.3 %8 comps inden for 1 km, median 158 m væk · high confidence
Comp-engine · P9083.0673.821.080 kr.+3.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.826820.000 kr.-77.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år60.756 kr.
Salgspris3.555.855 kr.
Profit (1 års hold)-102.409 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år88.908 kr.
Salgspris3.698.089 kr.
Profit (1 års hold)67.977 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år190.644 kr.
Salgspris4.082.122 kr.
Profit (1 års hold)553.745 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år93.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)121.992 kr.
− Ejerudgifter/år-33.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.644 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.555.855 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-163.165 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-4.4%

Mægler

kr/m² (udbud)80.326 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-11-07normal
2.325.000 kr.50.543 kr./m²
2016-09-09normal
1.325.000 kr.28.804 kr./m²
2016-06-20family
349.000 kr.7.587 kr./m²
2009-04-17normal
400.000 kr.8.696 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.325.000 kr.2024-11-07 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.1% pa
FMV implicerer23.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2'er på toppen af Amagerbro

Der venter en nem og komfortabel hverdag for den nye ejer af denne toværelses på Amagerbro. Lejligheden er af en overskuelig størrelse, og den er samtidigt super veludnyttet med lige de levezoner, som man har behov for. Boligen fremtræder ovenikøbet i rigtig pæn stand, så den kan tages i brug med det samme.Beliggenheden følger trop på komforten i form af rolige hjemmerammer og let adgang til alle bydelens faciliteter. Boligen ligger tilbagetrukket på en stille sidegade til Amagerbrogade – tæt på