Udbudspris
7.500.000 kr.
77.320 kr/m²
Vores estimat
7.456.453 kr.
76.871 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-43.547 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 69.078 · median 70.675 · P90 88.247 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 5.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.2%!Comps usikre (8)✓Sol 65✓Klassisk 1797✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.871 kr/m² × 97 m² = 7.456.453 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1797
Udbudspris
7.500.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.652 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.456.453 kr.
76.871 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.546.850 kr.
77.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.587.506 kr.
78.222 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.320 | 7.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.871 | 7.456.453 kr. | -0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.078 | 6.700.601 kr. | -10.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.675 | 6.855.440 kr. | -8.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 194 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.247 | 8.559.941 kr. | +14.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.835 | 2.700.000 kr. | -64.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år178.428 kr.
Salgspris7.456.453 kr.
Profit (1 års hold)88.031 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år255.252 kr.
Salgspris7.754.711 kr.
Profit (1 års hold)463.113 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år337.644 kr.
Salgspris8.560.008 kr.
Profit (1 års hold)1.350.802 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år256.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)332.904 kr.
− Ejerudgifter/år-77.652 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)178.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)255.252 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)337.644 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.000 kr.
= Tx-omkostning46.850 kr.
+ Tilbudspris7.500.000 kr.
= Total investeret7.546.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.456.453 kr.
− Investeret-7.546.850 kr.
= Spread-90.397 kr.
÷ Investeret÷ 7.546.850 kr.
= Alpha-1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)77.320 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-31normal
4.375.000 kr.45.103 kr./m²
2014-06-03family
3.250.000 kr.33.505 kr./m²
2005-11-30normal
3.050.000 kr.31.443 kr./m²
2003-05-13normal
2.225.000 kr.22.938 kr./m²
2000-12-04normal
1.500.000 kr.15.464 kr./m²
1998-03-09normal
1.205.950 kr.12.432 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.375.000 kr.2016-10-31 · 10 år siden
Udbudspris implicerer5.5% pa
FMV implicerer5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende bylejlighed med en attraktiv planløsning i hjertet af København K!
Velkommen til Badstuestræde 16, 1. en stemningsfuld og velindrettet lejlighed med en attraktiv beliggenhed midt i Københavns historiske bykerne.Lejligheden byder på en stor hjørnestue, der fungerer som et naturligt samlingspunkt med god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Hertil kommer et indbydende køkken-alrum, som skaber en dejlig ramme om hverdagen og sociale sammenkomster.Boligen rummer desuden to gode soveværelser, der giver mulighed for en fleksibel indretning, samt et stort