iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5A, 4. tv

2300 København S · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.850.000 kr.
67.361 kr/m²
Vores estimat
4.554.331 kr.
63.255 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-295.669 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 54.930 · median 59.097 · P90 78.138 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·103 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.7% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.7%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2017✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.255 kr/m² × 72 m² = 4.554.331 kr.
Robert Jacobsens Vej 5A, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.850.000 kr.
Dage på markedet
103d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.592 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.554.331 kr.
63.255 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.880.950 kr.
67.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.632.971 kr.
64.347 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.3614.850.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.2554.554.331 kr.-6.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.9303.954.951 kr.-18.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.0974.254.950 kr.-12.3 %8 comps inden for 1 km, median 19 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.1385.625.927 kr.+16.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5281.550.000 kr.-68.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år108.288 kr.
Salgspris4.554.331 kr.
Profit (1 års hold)-218.331 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år152.352 kr.
Salgspris4.736.504 kr.
Profit (1 års hold)7.906 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.7%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år222.706 kr.
Salgspris5.228.372 kr.
Profit (1 års hold)570.127 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-38.592 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.706 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.100 kr.
= Tx-omkostning30.950 kr.
+ Tilbudspris4.850.000 kr.
= Total investeret4.880.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.554.331 kr.
− Investeret-4.880.950 kr.
= Spread-326.619 kr.
÷ Investeret÷ 4.880.950 kr.
= Alpha-6.7%

Mægler

kr/m² (udbud)67.361 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-03-06normal
2.700.000 kr.37.500 kr./m²
2016-02-29normal
2.200.000 kr.30.556 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2020-03-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet 2-værelses lejlighed med lys og luft.

LEJLIGHED: Yder velbeliggende lejlighed i hjertet af Ørestad. Her bliver du som det første mødt af åbent køkken-alrum og stue i ét, med udgang til altan. Køkkenet er et hvidt elementkøkken og byder både på over og underskabe, samt masser af bordplads. Her har man store vinduespartier og et langt frit kig ind mod Københavns Lufthavn. Ydermere har man her fra udgang til en stor altan, hvor solen kan nydes i dagstimerne. Stuen rummer god plads til sofaområde. Derudover har sælger fået indbygget sma