iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5A, 4. tv

2300 København S · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -21.9% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -21.9%✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2017✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.913 kr/m² × 72 m² = 3.809.715 kr.
Robert Jacobsens Vej 5A, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.850.000 kr.
Dage på markedet
43d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.852 kr./år
Alpha
-21.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.809.715 kr.
52.913 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.880.950 kr.
67.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.882.597 kr.
53.925 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.850.000 kr.
67.361 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.809.715 kr.
52.913 kr./m²
-21.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
21.528 kr./m²
-68.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.9%
α (alpha)-21.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-19.9%
Gross rental/år98.028 kr.
Salgspris3.809.715 kr.
Profit (1 års hold)-973.207 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.0%
α (alpha)-21.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år142.092 kr.
Salgspris4.076.395 kr.
Profit (1 års hold)-662.463 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.8%
α (alpha)-21.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år212.446 kr.
Salgspris4.373.553 kr.
Profit (1 års hold)-294.952 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-48.852 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.028 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.446 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.100 kr.
= Tx-omkostning30.950 kr.
+ Tilbudspris4.850.000 kr.
= Total investeret4.880.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.809.715 kr.
− Investeret-4.880.950 kr.
= Spread-1.071.235 kr.
÷ Investeret÷ 4.880.950 kr.
= Alpha-21.9%

Mægler

kr/m² (udbud)67.361 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-03-06normal
2.700.000 kr.37.500 kr./m²
2016-02-29normal
2.200.000 kr.30.556 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2020-03-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet 2-værelses lejlighed med lys og luft.

LEJLIGHED: Yder velbeliggende lejlighed i hjertet af Ørestad. Her bliver du som det første mødt af åbent køkken-alrum og stue i ét, med udgang til altan. Køkkenet er et hvidt elementkøkken og byder både på over og underskabe, samt masser af bordplads. Her har man store vinduespartier og et langt frit kig ind mod Københavns Lufthavn. Ydermere har man her fra udgang til en stor altan, hvor solen kan nydes i dagstimerne. Stuen rummer god plads til sofaområde. Derudover har sælger fået indbygget sma