← Tilbage til on-market
Grønnegade 30, 1.
1107 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Klassisk 1796✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
1796
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 87.120 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
79.734 kr./m² · fallback
Investeret
7.541.820 kr.
80.232 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.608.539 kr.
80.942 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
79.734 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
79.734 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år161.040 kr.
Salgspris7.495.000 kr.
Profit (1 års hold)114.220 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år235.488 kr.
Salgspris8.019.650 kr.
Profit (1 års hold)713.318 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år328.176 kr.
Salgspris8.604.260 kr.
Profit (1 års hold)1.390.616 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år248.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)322.608 kr.
− Ejerudgifter/år-87.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)328.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.495.000 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-46.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.734 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
6.745.000 kr.71.755 kr./m²
2018-12-04family
2.700.000 kr.28.723 kr./m²
2015-08-19normal
6.000.000 kr.63.830 kr./m²
2014-06-16normal
3.450.000 kr.36.702 kr./m²
2005-03-15normal
3.195.000 kr.33.989 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.745.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer2.1% pa
FMV implicerer2.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og indflytningsklar lejlighed i hjertet af København K
Charmerende og indflytningsklar lejlighed i hjertet af København KPå Grønnegade 30, 1. finder du en charmerende og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv placering midt i København – tæt på alt det, byen har at byde på.Lejligheden fremstår veldisponeret med en planløsning, der giver flere muligheder. Boligen fungerer oplagt til både par, som delelejlighed eller til forældrekøb, og der er samtidig mulighed for at etablere et ekstra værelse, hvis behovet opstår.Boligen fremstår indflytningskl