iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Grønnegade 30, 1.

1107 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
74.415 kr/m²
Vores estimat
6.651.845 kr.
70.764 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-343.155 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·176 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -5.5% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓Stand 9/10✓Sol 95✓Klassisk 1796✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.764 kr/m² × 94 m² = 6.651.845 kr.
Grønnegade 30, 1.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
1796
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
176d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 87.120 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.651.845 kr.
70.764 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
74.881 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.770.413 kr.
72.026 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.4156.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.7646.651.845 kr.-4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.2%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år161.040 kr.
Salgspris6.651.845 kr.
Profit (1 års hold)-225.935 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.8%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år235.488 kr.
Salgspris6.917.919 kr.
Profit (1 års hold)114.587 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år328.176 kr.
Salgspris7.636.318 kr.
Profit (1 års hold)925.674 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år248.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)322.608 kr.
− Ejerudgifter/år-87.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)328.176 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.651.845 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-386.975 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-5.5%

Mægler

kr/m² (udbud)74.415 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
6.745.000 kr.71.755 kr./m²
2018-12-04family
2.700.000 kr.28.723 kr./m²
2015-08-19normal
6.000.000 kr.63.830 kr./m²
2014-06-16normal
3.450.000 kr.36.702 kr./m²
2005-03-15normal
3.195.000 kr.33.989 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.745.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer0.7% pa
FMV implicerer-0.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende og indflytningsklar lejlighed i hjertet af København K

Charmerende og indflytningsklar lejlighed i hjertet af København KPå Grønnegade 30, 1. finder du en charmerende og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv placering midt i København – tæt på alt det, byen har at byde på.Lejligheden fremstår veldisponeret med en planløsning, der giver flere muligheder. Boligen fungerer oplagt til både par, som delelejlighed eller til forældrekøb, og der er samtidig mulighed for at etablere et ekstra værelse, hvis behovet opstår.Boligen fremstår indflytningskl