iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 55A, 4. 411

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
49.455 kr/m²
Vores estimat
5.860.666 kr.
58.026 kr/m²
Udbudt under estimat
+17.3 %
+865.666 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 16.6 %
Top-pick score
83/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals12/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 16.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!101 m² stor✓α +17%✓4. sal✓Sol 100✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.026 kr/m² × 101 m² = 5.860.666 kr.
Ørestads Boulevard 55A, 4. 411

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.980 kr./år
Alpha
16.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.860.666 kr.
58.026 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
49.770 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.979.002 kr.
59.198 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris49.4554.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM58.0265.860.666 kr.+17.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.8022.000.000 kr.-60.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
19.7%
α (alpha)16.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år156.060 kr.
Salgspris5.860.666 kr.
Profit (1 års hold)989.906 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
24.9%
α (alpha)16.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast24.9%
Gross rental/år217.872 kr.
Salgspris6.095.093 kr.
Profit (1 års hold)1.286.145 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
36.8%
α (alpha)16.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast36.8%
Gross rental/år273.934 kr.
Salgspris6.728.045 kr.
Profit (1 års hold)1.975.158 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-49.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.934 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.860.666 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread833.846 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha16.6%

Mægler

kr/m² (udbud)49.455 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-04normal
3.600.000 kr.35.644 kr./m²
2014-11-03normal
2.695.000 kr.26.683 kr./m²
2011-11-09normal
1.500.000 kr.14.851 kr./m²
2007-10-30normal
5.215.000 kr.51.634 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2020-09-04 · 6 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses lejlighed med stor altan i hjertet af Ørestad

Velkommen til en lys og indbydende ejerlejlighed i hjertet af Ørestad, hvor moderne arkitektur, gennemtænkt indretning og et skønt uderum går op i en højere enhed. Lejligheden er opført i 2008 og byder på 101 veldisponerede kvadratmeter med store vinduespartier, et flot lysindfald og en åben planløsning, der skaber en luftig og behagelig atmosfære. Her får I en bolig med et stilrent udtryk, god funktionalitet og et frit udsyn over nærområdets arkitektur og de grønne kanaler.Boligens naturlige sa