Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!101 m² stor✓4. sal✓Sol 100✓Bygget 2008
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.980 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
51.436 kr./m² · fallback
Investeret
5.228.020 kr.
51.763 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.317.306 kr.
52.647 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
51.436 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
51.436 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
19.802 kr./m²
-61.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år156.060 kr.
Salgspris5.195.000 kr.
Profit (1 års hold)123.040 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år217.872 kr.
Salgspris5.558.650 kr.
Profit (1 års hold)548.502 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år273.934 kr.
Salgspris5.963.860 kr.
Profit (1 års hold)1.009.774 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-49.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.934 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.195.000 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-33.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)51.436 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-04normal
3.600.000 kr.35.644 kr./m²
2014-11-03normal
2.695.000 kr.26.683 kr./m²
2011-11-09normal
1.500.000 kr.14.851 kr./m²
2007-10-30normal
5.215.000 kr.51.634 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.600.000 kr.2020-09-04 · 6 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med stor altan i hjertet af Ørestad
Velkommen til en lys og indbydende ejerlejlighed i hjertet af Ørestad, hvor moderne arkitektur, gennemtænkt indretning og et skønt uderum går op i en højere enhed. Lejligheden er opført i 2008 og byder på 101 veldisponerede kvadratmeter med store vinduespartier, et flot lysindfald og en åben planløsning, der skaber en luftig og behagelig atmosfære. Her får I en bolig med et stilrent udtryk, god funktionalitet og et frit udsyn over nærområdets arkitektur og de grønne kanaler.Boligens naturlige sa