iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rossinisvej 10, 3. tv

2450 København SV · estate · Estate Sydhavnen

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.680.000 kr.
70.909 kr/m²
Vores estimat
4.680.000 kr.
70.909 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 21.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓3. sal✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rossinisvej 10, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.680.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.640 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.680.000 kr.
70.909 kr./m² · fallback
Investeret
4.709.930 kr.
71.363 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.756.412 kr.
72.067 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.9094.680.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.9094.680.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.4241.150.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år106.800 kr.
Salgspris4.680.000 kr.
Profit (1 års hold)76.870 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år153.132 kr.
Salgspris4.867.200 kr.
Profit (1 års hold)310.402 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år298.652 kr.
Salgspris5.372.640 kr.
Profit (1 års hold)961.362 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år154.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)200.772 kr.
− Ejerudgifter/år-47.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.652 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.680.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.680.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.680.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.080 kr.
= Tx-omkostning29.930 kr.
+ Tilbudspris4.680.000 kr.
= Total investeret4.709.930 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.680.000 kr.
− Investeret-4.709.930 kr.
= Spread-29.930 kr.
÷ Investeret÷ 4.709.930 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)70.909 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-25normal
3.150.000 kr.47.727 kr./m²
2002-06-16normal
1.170.000 kr.17.727 kr./m²
1998-12-26normal
607.000 kr.9.197 kr./m²
1995-06-02normal
423.000 kr.6.409 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2024-04-25 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.9% pa
FMV implicerer21.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Smukkeste frie udsigt til Valbyparken mod vest

EJENDOMMEN:Murstensejendom beliggende lige op til Valbyparken og Sydhavns Tippen. Ejendommen er hjemsted for ejerforeningen Kongsgården, som har fornuftige, lave fællesudgifter. Ejendommens faldstammer blev renoveret i 1997, og tag, facade samt vinduer i 2000. Dørtelefoner blev skiftet i 2014, og senest i 2018 blev vandrørene udskiftet. Ejendommen har et pengeløst fællesvaskeri. Derudover er der et hyggeligt gårdmiljø med græsplæne, borde-bænkesæt og fri parkering foran bygningen.OMRÅDET:Musikby