Udbudspris
4.995.000 kr.
72.391 kr/m²
Vores estimat
5.413.692 kr.
78.459 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.4 %
+418.692 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.7 %
Comp-engineP10 72.067 · median 80.405 · P90 88.806 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
83/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·231 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +11%✓α +7.7%✓KBH-klassiker 1944✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.459 kr/m² × 69 m² = 5.413.692 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1944
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
231d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.116 kr./år
Alpha
7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.413.692 kr.
78.459 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
72.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.492.372 kr.
79.600 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.391 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.459 | 5.413.692 kr. | +8.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.067 | 4.972.590 kr. | -0.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.405 | 5.547.936 kr. | +11.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 172 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.806 | 6.127.593 kr. | +22.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -73.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.0%
α (alpha)7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år113.484 kr.
Salgspris5.413.692 kr.
Profit (1 års hold)500.356 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.9%
α (alpha)7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år163.164 kr.
Salgspris5.630.240 kr.
Profit (1 års hold)766.584 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
28.2%
α (alpha)7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast28.2%
Gross rental/år287.653 kr.
Salgspris6.214.918 kr.
Profit (1 års hold)1.475.752 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-52.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.653 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.413.692 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread386.872 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha7.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.391 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-03normal
3.285.000 kr.47.609 kr./m²
2019-10-27normal
2.450.000 kr.35.507 kr./m²
2014-08-27normal
1.995.000 kr.28.913 kr./m²
2010-11-07normal
1.500.000 kr.21.739 kr./m²
1999-07-15normal
271.360 kr.3.933 kr./m²
1998-06-15normal
542.721 kr.7.866 kr./m²
1994-01-13normal
380.510 kr.5.515 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.285.000 kr.2023-10-03 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.0% pa
FMV implicerer18.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
KLASSISK, CHARMERENDE OG ATTRAKTIVT BELIGGENDE
Der hviler en helt særlig ro over Klimakvarteret. Grønne åndehuller og stemningfulde gader skaber en afslappet stemning, mens Fælledparken og byens mange bekvemmeligheder ligger lige om hjørnet. Det kan nu blive stedet, hvor I udfolder jeres næste boligkapitel, endda i særdeles fine og klassiske rammer.Indendøre mødes I af en rolig og indbydende stemning. De lyse, indflytningsklare rammer gør det let at rykke ind med jeres egen personlige stil, mens de nydelige gulve, den enkle roset og de fine