Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·171 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.2% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.1%✓KBH-klassiker 1944✓Sol 95✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.340 kr/m² × 69 m² = 5.336.483 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1944
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
171d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.116 kr./år
Alpha
0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.336.483 kr.
77.340 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
77.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.415.623 kr.
78.487 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.295.000 kr.
76.739 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.336.483 kr.
77.340 kr./m²
+0.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
19.565 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år113.484 kr.
Salgspris5.336.483 kr.
Profit (1 års hold)121.347 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.2%
α (alpha)0.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år163.164 kr.
Salgspris5.710.037 kr.
Profit (1 års hold)544.581 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år287.653 kr.
Salgspris6.126.282 kr.
Profit (1 års hold)1.085.316 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-52.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.653 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.336.483 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread7.863 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.739 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-03normal
3.285.000 kr.47.609 kr./m²
2019-10-27normal
2.450.000 kr.35.507 kr./m²
2014-08-27normal
1.995.000 kr.28.913 kr./m²
2010-11-07normal
1.500.000 kr.21.739 kr./m²
1999-07-15normal
271.360 kr.3.933 kr./m²
1998-06-15normal
542.721 kr.7.866 kr./m²
1994-01-13normal
380.510 kr.5.515 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.285.000 kr.2023-10-03 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.2% pa
FMV implicerer17.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
KLASSISK, CHARMERENDE OG ATTRAKTIVT BELIGGENDE
Der hviler en helt særlig ro over Klimakvarteret. Grønne åndehuller og stemningfulde gader skaber en afslappet stemning, mens Fælledparken og byens mange bekvemmeligheder ligger lige om hjørnet. Det kan nu blive stedet, hvor I udfolder jeres næste boligkapitel, endda i særdeles fine og klassiske rammer.Indendøre mødes I af en rolig og indbydende stemning. De lyse, indflytningsklare rammer gør det let at rykke ind med jeres egen personlige stil, mens de nydelige gulve, den enkle roset og de fine