← Tilbage til on-market
Knabrostræde 5, 3. tv
1210 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
5.595.000 kr.
77.708 kr/m²
Vores estimat
5.473.086 kr.
76.015 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-121.914 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.8 %
Comp-engineP10 70.073 · median 78.160 · P90 101.748 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.8%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Klassisk 1780✓3. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.015 kr/m² × 72 m² = 5.473.086 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1780
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.828 kr./år
Alpha
-2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.473.086 kr.
76.015 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.630.420 kr.
78.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.581.996 kr.
77.528 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.708 | 5.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.015 | 5.473.086 kr. | -2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.073 | 5.045.248 kr. | -9.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.160 | 5.627.525 kr. | +0.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 221 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 101.748 | 7.325.852 kr. | +30.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.083 | 1.950.000 kr. | -65.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år144.252 kr.
Salgspris5.473.086 kr.
Profit (1 års hold)-13.082 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år201.276 kr.
Salgspris5.692.009 kr.
Profit (1 års hold)262.865 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.6%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år369.468 kr.
Salgspris6.283.103 kr.
Profit (1 års hold)1.022.151 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-45.828 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)369.468 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.473.086 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread-157.334 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha-2.8%
Mægler
kr/m² (udbud)77.708 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-11-13other
1.200.000 kr.16.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed i Middelalderbyen
Nu åbner dørene til en af Københavns mest attraktive adresser. Knabrostræde 5, 3. th. ligger midt i Indre By og byder på den helt særlige kombination af historisk charme, klassisk københavnerstemning og en beliggenhed, der placerer byens mange muligheder lige uden for døren.Ejendommen er opført helt tilbage i 1780, og her får du derfor ikke blot en bolig, men en del af Københavns historie. På de 72 kvadratmeter fordeler lejligheden sig potentielt på 3 værelser - på et rummeligt soveværelse med w