iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kastrupvej 2A, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
71.102 kr/m²
Vores estimat
4.132.482 kr.
70.042 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.5 %
-62.518 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.1 %
Comp-engineP10 60.571 · median 69.251 · P90 81.403 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -2.1%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 90✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.042 kr/m² × 59 m² = 4.132.482 kr.
Kastrupvej 2A, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 84.432 kr./år
Alpha
-2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.132.482 kr.
70.042 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
71.560 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.141.710 kr.
70.198 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.1024.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.0424.132.482 kr.-1.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.5713.573.665 kr.-14.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.2514.085.803 kr.-2.6 %8 comps inden for 500 m, median 262 m væk · high confidence
Comp-engine · P9081.4034.802.790 kr.+14.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.6441.100.000 kr.-73.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.3%
α (alpha)-2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield0.9%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år35.928 kr.
Salgspris4.132.482 kr.
Profit (1 års hold)-53.610 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.6%
α (alpha)-2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år72.036 kr.
Salgspris4.297.781 kr.
Profit (1 års hold)147.797 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år139.296 kr.
Salgspris4.744.089 kr.
Profit (1 års hold)661.365 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-84.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)35.928 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)72.036 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)139.296 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.132.482 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-89.538 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-2.1%

Mægler

kr/m² (udbud)71.102 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-02-24normal
1.065.000 kr.18.051 kr./m²
2003-06-11auction
635.000 kr.10.763 kr./m²
1999-06-11normal
800.000 kr.13.559 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.065.000 kr.2013-02-24 · 13 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses lejlighed med altan

Kastrupvej 2A, 2. th. byder på en veldisponeret og indbydende lejlighed på 59 m², hvor lyse rum og en attraktiv beliggenhed skaber de perfekte rammer om hverdagen. Her får du en bolig, der kombinerer klassiske kvaliteter med en funktionel planløsning, som passer til både singlen, parret eller den førstegangskøber, der ønsker en central adresse.Boligens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, hvor de gode proportioner giver frihed til at indrette både spiseplads og en hyggelig opholdsafdel