Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·116 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.5%!Sol 52✓Klassisk 1885✓1. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.114 kr/m² × 77 m² = 6.014.781 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
116d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.680 kr./år
Alpha
-14.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.014.781 kr.
78.114 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.094.862 kr.
79.154 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.014.781 kr.
78.114 kr./m²
-14.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
21.429 kr./m²
-76.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.9%
α (alpha)-14.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-12.9%
Gross rental/år118.500 kr.
Salgspris6.014.781 kr.
Profit (1 års hold)-905.539 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.1%
α (alpha)-14.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år172.554 kr.
Salgspris6.435.816 kr.
Profit (1 års hold)-430.450 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.3%
α (alpha)-14.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år284.612 kr.
Salgspris6.904.969 kr.
Profit (1 års hold)150.761 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-61.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.500 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.554 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.612 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.014.781 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.024.039 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-14.5%
Mægler
kr/m² (udbud)90.844 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-18family
3.350.000 kr.43.506 kr./m²
2017-06-23normal
3.465.802 kr.45.010 kr./m²
2001-11-02normal
1.274.870 kr.16.557 kr./m²
1998-10-19normal
775.000 kr.10.065 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.465.802 kr.2017-06-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses med topplacering i smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro.
Velkommen til denne skønne og velindrettede 3-værelses lejlighed på attraktive Brorsonsgade – perfekt placeret i det eftertragtede smørhul mellem Frederiksberg og Vesterbro. Her får du en bolig med masser af charme, gode lysindfald og en planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt.Lejligheden byder på en indbydende entré med plads til overtøj og opbevaring. Herfra træder du ind i boligens lyse opholdsrum, hvor stue og spisestue naturligt kan indrettes, og hvor de store vinduer sikrer et sk