Udbudspris
6.795.000 kr.
88.247 kr/m²
Vores estimat
6.726.774 kr.
87.361 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-68.226 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.6 %
Comp-engineP10 78.021 · median 92.051 · P90 102.947 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.6%!Sol 52✓Comps +4%✓Klassisk 1885✓1. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.361 kr/m² × 77 m² = 6.726.774 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.388 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.726.774 kr.
87.361 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
88.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.786.994 kr.
88.143 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.247 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.361 | 6.726.774 kr. | -1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.021 | 6.007.588 kr. | -11.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.051 | 7.087.902 kr. | +4.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 289 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.947 | 7.926.892 kr. | +16.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.650.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.1%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år102.792 kr.
Salgspris6.726.774 kr.
Profit (1 års hold)-8.054 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år156.846 kr.
Salgspris6.995.845 kr.
Profit (1 års hold)315.071 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år268.904 kr.
Salgspris7.722.337 kr.
Profit (1 års hold)1.153.621 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-77.388 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.792 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.846 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.904 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.726.774 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-110.846 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.247 kr.
MæglerNybolig Lyngby
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-18family
3.350.000 kr.43.506 kr./m²
2017-06-23normal
3.465.802 kr.45.010 kr./m²
2001-11-02normal
1.274.870 kr.16.557 kr./m²
1998-10-19normal
775.000 kr.10.065 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.465.802 kr.2017-06-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Attraktiv 3V´er med skøn altan og ideel beliggenhed
På Brorsonsgade finder du denne indbydende 3-værelses lejlighed, hvor klassisk københavnerstemning, en god planløsning og en attraktiv beliggenhed går op i en højere enhed.Her får du en bolig, der både fungerer i hverdagen og giver dig gode muligheder for at nyde bylivet – ikke mindst fra den store altan.Boligens kvadratmeter er disponeret på en måde, der giver en naturlig opdeling mellem ophold og privatliv. Entréen byder velkommen og giver plads til overtøj og opbevaring, mens lejlighedens oph