Udbudspris
4.495.000 kr.
61.575 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
61.575 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.268 · median 61.077 · P90 87.011 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 24.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 3 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM!Sol 59✓1. sal✓73 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.656 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
61.575 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
61.970 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.586.793 kr.
62.833 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.575 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.575 | 4.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 55.268 | 4.034.561 kr. | -10.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.077 | 4.458.627 kr. | -0.8 % | 8 comps same_building, median 33 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.011 | 6.351.838 kr. | +41.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.493 | 1.350.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år121.164 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)92.344 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år172.410 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)323.390 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år189.860 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)826.300 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.820 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.066 kr.
− Ejerudgifter/år-49.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.410 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)61.575 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-08normal
2.880.000 kr.39.452 kr./m²
2017-08-22normal
2.115.000 kr.28.973 kr./m²
2010-10-05normal
1.385.000 kr.18.973 kr./m²
2010-10-05normal
1.385.000 kr.18.973 kr./m²
2010-10-05normal
1.385.000 kr.18.973 kr./m²
2005-11-16normal
1.675.000 kr.22.945 kr./m²
2005-04-05normal
12.500.000 kr.171.233 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.880.000 kr.2024-11-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.9% pa
FMV implicerer24.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Renoveret 2V’er med sildebensparket, vestvendt altan og elevator.
Velkommen til Matthæusgade 48A, hvor I finder en flot istandsat og særdeles veldisponeret lejlighed, der forener moderne løsninger med klassiske detaljer. Her får I et fantastisk køkken-alrum, smukt sildebensparket, flotte materialevalg og egen altan, alt sammen samlet i en bolig, der fremstår gennemført og lige til at flytte ind i.Boligens naturlige samlingspunkt er det store og indbydende køkken-alrum, hvor køkken, spiseafdeling og stue smelter sammen i ét åbent opholdsmiljø. Det flotte køkken