iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 156D, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.295.000 kr.
72.356 kr/m²
Vores estimat
6.156.086 kr.
70.760 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-138.914 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.8 %
Comp-engineP10 55.774 · median 69.356 · P90 78.680 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2014)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 36.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.8%!Comps usikre (8)✓Sol 84✓Nybyg 2014✓1. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.760 kr/m² × 87 m² = 6.156.086 kr.
Amager Strandvej 156D, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.588 kr./år
Alpha
-2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.156.086 kr.
70.760 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
72.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.239.690 kr.
71.721 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.3566.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.7606.156.086 kr.-2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.7744.852.330 kr.-22.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.3566.033.957 kr.-4.1 %8 comps inden for 1 km, median 370 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.6806.845.163 kr.+8.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.9892.000.000 kr.-68.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.9%
α (alpha)-2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år122.892 kr.
Salgspris6.156.086 kr.
Profit (1 års hold)-55.642 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år176.136 kr.
Salgspris6.402.329 kr.
Profit (1 års hold)243.845 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.2%
α (alpha)-2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast16.2%
Gross rental/år269.326 kr.
Salgspris7.067.187 kr.
Profit (1 års hold)1.001.892 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-54.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.136 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.326 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.156.086 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-178.534 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)72.356 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-04-04normal
4.600.000 kr.52.874 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2025-04-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer36.8% pa
FMV implicerer33.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 87 m2 lejlighed fra 2014 med altan

Bygningen er fra 2014 og fremstår i en kvalitet, der lever op til nutidige forventninger. Med to regulære soveværelser og et åbent opholdsmiljø fungerer boligen optimalt for såvel parret som den lille familie, der ønsker en lys ramme om hverdagen. De store vinduespartier sikrer et gennemgående naturligt lysindfald, som giver rummene en luftig fornemmelse. Indenfor mødes I af en entré med gode opbevaringsmuligheder, der leder direkte videre ind i boligens hjerte: køkken-alrummet. Her skaber de l