iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 156D, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2014)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
  • ·α -8.1% — over markedet
  • ·Seller CAGR 36.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.1%✓Sol 84✓Nybyg 2014✓1. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.889 kr/m² × 87 m² = 5.819.323 kr.
Amager Strandvej 156D, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
15d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.624 kr./år
Alpha
-8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.819.323 kr.
66.889 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
72.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.904.900 kr.
67.872 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.295.000 kr.
72.356 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.819.323 kr.
66.889 kr./m²
-7.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
22.989 kr./m²
-68.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.2%
α (alpha)-8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år122.856 kr.
Salgspris5.819.323 kr.
Profit (1 års hold)-392.441 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.6%
α (alpha)-8.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år176.100 kr.
Salgspris6.226.676 kr.
Profit (1 års hold)68.156 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år269.290 kr.
Salgspris6.680.583 kr.
Profit (1 års hold)615.253 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-54.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.290 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.819.323 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-515.297 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-8.1%

Mægler

kr/m² (udbud)72.356 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-04-04normal
4.600.000 kr.52.874 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2025-04-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer36.8% pa
FMV implicerer26.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-10.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 87 m2 lejlighed fra 2014 med altan

Bygningen er fra 2014 og fremstår i en kvalitet, der lever op til nutidige forventninger. Med to regulære soveværelser og et åbent opholdsmiljø fungerer boligen optimalt for såvel parret som den lille familie, der ønsker en lys ramme om hverdagen. De store vinduespartier sikrer et gennemgående naturligt lysindfald, som giver rummene en luftig fornemmelse. Indenfor mødes I af en entré med gode opbevaringsmuligheder, der leder direkte videre ind i boligens hjerte: køkken-alrummet. Her skaber de l