iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 18, 5. 4

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.795.000 kr.
77.216 kr/m²
Vores estimat
7.011.912 kr.
79.681 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.2 %
+216.912 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.5 %
Comp-engineP10 73.193 · median 78.259 · P90 92.116 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.5%✓Comps +1%✓5. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.681 kr/m² × 88 m² = 7.011.912 kr.
Amerika Plads 18, 5. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.488 kr./år
Alpha
2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.011.912 kr.
79.681 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
77.700 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.123.036 kr.
80.944 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.2166.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.6817.011.912 kr.+3.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.1936.440.962 kr.-5.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.2596.886.759 kr.+1.4 %8 comps same_road_250m, median 25 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.1168.106.207 kr.+19.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.7052.350.000 kr.-65.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.8%
α (alpha)2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år155.712 kr.
Salgspris7.011.912 kr.
Profit (1 års hold)330.004 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år219.072 kr.
Salgspris7.292.388 kr.
Profit (1 års hold)673.840 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.5%
α (alpha)2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år284.281 kr.
Salgspris8.049.675 kr.
Profit (1 års hold)1.496.336 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-55.488 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.712 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)219.072 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.281 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.011.912 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread174.292 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha2.5%

Mægler

kr/m² (udbud)77.216 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-01-20normal
4.220.000 kr.47.955 kr./m²
2013-06-20normal
2.650.000 kr.30.114 kr./m²
2006-06-02normal
3.675.000 kr.41.761 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.220.000 kr.2020-01-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3 værelses lejlighed

Lys 3 værelses lejlighed på 5. sal med stor solrig altan og elevator Moderne 3 værelses lejlighed med stor, solrig altan, exceptionel loftshøjde og elevator lige til døren, attraktivt beliggende i hjertet af Amerika Plads.Denne indbydende ejerlejlighed på 88 m² byder på en sjælden kombination af rummelighed, funktionalitet og en attraktiv beliggenhed tæt på vandet. Boligen er placeret øverst på 5. sal, hvilket ikke blot giver et skønt lysindfald, men også en exceptionel loftshøjde. Samtidig er d