← Tilbage til on-market
Flensborggade 3, 4. th
1669 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Udbudspris
5.495.000 kr.
96.404 kr/m²
Vores estimat
5.401.938 kr.
94.771 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-93.062 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 79.136 · median 90.383 · P90 101.399 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 29.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -2.3%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1896✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.771 kr/m² × 57 m² = 5.401.938 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
57 m²
Værelser
3
Byggeår
1896
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.076 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.401.938 kr.
94.771 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
97.014 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.462.616 kr.
95.835 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.404 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.771 | 5.401.938 kr. | -1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.136 | 4.510.758 kr. | -17.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.383 | 5.151.810 kr. | -6.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 130 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.399 | 5.779.745 kr. | +5.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.930 | 1.250.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år95.304 kr.
Salgspris5.401.938 kr.
Profit (1 års hold)-32.578 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.1%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år135.318 kr.
Salgspris5.618.016 kr.
Profit (1 års hold)223.514 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år308.216 kr.
Salgspris6.201.425 kr.
Profit (1 års hold)979.821 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)173.394 kr.
− Ejerudgifter/år-38.076 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.304 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.318 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)308.216 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.401.938 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-127.882 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)96.404 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-22normal
4.250.000 kr.74.561 kr./m²
2002-12-19normal
1.150.000 kr.20.175 kr./m²
2000-10-19normal
881.008 kr.15.456 kr./m²
1998-12-11normal
580.000 kr.10.175 kr./m²
1997-09-28normal
415.000 kr.7.281 kr./m²
1996-08-29normal
317.000 kr.5.561 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2025-09-22 · 1 år siden
Udbudspris implicerer29.3% pa
FMV implicerer27.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Vesterbro. Version 2.0
Vesterbro. Version 2.0Postnummer 1669, mere centralt bliver det næsten ikke; her er byen tæt og gaderne smalle. Men den usædvanligt brede Flensborggade er undtagelsen, ligesom lejligheden på fjerde er en undtagelse. Her er tænkt grundigt over planløsningen, og boligens originale kvaliteter er nænsomt kombineret med en moderne indretning. Resultatet er en gennemført treværelses bolig med et fantastisk flow og en spisestue med plads til et ordentligt spisebord.De originale vinduer i træ med naturs