Udbudspris
4.995.000 kr.
101.939 kr/m²
Vores estimat
4.683.719 kr.
95.586 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.2 %
-311.281 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.8 %
Comp-engineP10 80.038 · median 97.786 · P90 99.910 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1892)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -6.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -6.8%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1892✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.586 kr/m² × 49 m² = 4.683.719 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1892
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.156 kr./år
Alpha
-6.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.683.719 kr.
95.586 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
102.588 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.719.993 kr.
96.326 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.939 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.586 | 4.683.719 kr. | -6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.038 | 3.921.871 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 97.786 | 4.791.512 kr. | -4.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.910 | 4.895.595 kr. | -2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.490 | 1.200.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.5%
α (alpha)-6.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-5.5%
Gross rental/år66.444 kr.
Salgspris4.683.719 kr.
Profit (1 års hold)-276.657 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.8%
α (alpha)-6.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år101.724 kr.
Salgspris4.871.068 kr.
Profit (1 års hold)-54.028 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-6.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år183.897 kr.
Salgspris5.376.909 kr.
Profit (1 års hold)533.987 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år117.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)152.880 kr.
− Ejerudgifter/år-51.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.444 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.897 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.683.719 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-343.101 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-6.8%
Mægler
kr/m² (udbud)101.939 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-12normal
2.875.000 kr.58.673 kr./m²
2017-04-24family
1.498.000 kr.30.571 kr./m²
2013-08-04normal
1.498.000 kr.30.571 kr./m²
2004-06-18normal
1.225.000 kr.25.000 kr./m²
1998-05-15normal
487.000 kr.9.939 kr./m²
1994-07-20normal
330.280 kr.6.740 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.875.000 kr.2023-10-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.2% pa
FMV implicerer17.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys toværelses lejlighed øverst på attraktiv adresse
Lys toværelses lejlighed øverst på attraktiv adresse Vi udbyder en virkelig flot lejlighed, der er lys og indbydende med charmerende detaljer som plankegulve og stuk i den gamle, hyggelige del af Århusgadekvarteret. Her får du – hvad enten du er solist eller den ene i et par – en rigtig veludnyttet bolig. Lejlighedens opholdsrum samler stue og køkken i ét og skaber et dejligt rum med plads til både hyggelige stunder ved middagsbordet og afslapning i et blødt sofahjørne. Soveværelset har god pla