Udbudspris
4.595.000 kr.
93.776 kr/m²
Vores estimat
4.666.151 kr.
95.228 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+71.151 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.9 %
Comp-engineP10 80.038 · median 97.786 · P90 99.910 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1892)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.9%✓Comps +4%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1892✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.228 kr/m² × 49 m² = 4.666.151 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1892
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.144 kr./år
Alpha
0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.666.151 kr.
95.228 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
94.376 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.702.542 kr.
95.970 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.776 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.228 | 4.666.151 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.038 | 3.921.871 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 97.786 | 4.791.512 kr. | +4.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.910 | 4.895.595 kr. | +6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.490 | 1.200.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år66.456 kr.
Salgspris4.666.151 kr.
Profit (1 års hold)108.187 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år101.736 kr.
Salgspris4.852.797 kr.
Profit (1 års hold)330.113 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år183.909 kr.
Salgspris5.356.741 kr.
Profit (1 års hold)916.230 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år117.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)152.880 kr.
− Ejerudgifter/år-51.144 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.909 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.666.151 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread41.731 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)93.776 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-12normal
2.875.000 kr.58.673 kr./m²
2017-04-24family
1.498.000 kr.30.571 kr./m²
2013-08-04normal
1.498.000 kr.30.571 kr./m²
2004-06-18normal
1.225.000 kr.25.000 kr./m²
1998-05-15normal
487.000 kr.9.939 kr./m²
1994-07-20normal
330.280 kr.6.740 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.875.000 kr.2023-10-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer17.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende 2-værelses i hjertet af det attraktive Jyllandskvarter
Velkommen til denne skønne 2-værelses lejlighed, hvor masser af lys, en veldisponeret planløsning og en af Østerbros mest eftertragtede beliggenheder går op i en højere enhed.Lejligheden byder på et fantastisk gennemgående lysindfald og masser af kig til himlen, som skaber en lys og luftig atmosfære gennem boligen. Hjertet af lejligheden er det rummelige køkken-alrum og stue i ét, hvor der er god plads til både et hyggeligt sofaarrangement og et indbydende spiseområde. Her får du et skønt ophold