← Tilbage til on-market
Dirch Passers Allé 17, 1.
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
5.495.000 kr.
66.205 kr/m²
Vores estimat
5.553.241 kr.
66.907 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+58.241 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 63.819 · median 68.004 · P90 88.056 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.4%✓Sol 87✓1. sal✓83 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.907 kr/m² × 83 m² = 5.553.241 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.456 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.553.241 kr.
66.907 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
66.624 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.681.009 kr.
68.446 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.205 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.907 | 5.553.241 kr. | +1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.819 | 5.296.938 kr. | -3.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.004 | 5.644.320 kr. | +2.7 % | 8 comps samme postnummer, median 588 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.056 | 7.308.620 kr. | +33.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.663 | 1.300.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år163.704 kr.
Salgspris5.553.241 kr.
Profit (1 års hold)187.125 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år226.452 kr.
Salgspris5.775.371 kr.
Profit (1 års hold)472.003 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år318.036 kr.
Salgspris6.375.121 kr.
Profit (1 års hold)1.163.337 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-45.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.704 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)226.452 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.036 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.553.241 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread23.421 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)66.205 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indflytningsklar med mulighed for 3 værelses
Indretning: Velkommen til denne flotte og indflytningsklare lejlighed med elevator og altan. Lejligheden byder på en lys og indbydende entré med god skabsplads til overtøj og opbevaring. Boligen rummer 83 m² og har en rummelig stue i åben forbindelse med køkken-alrummet, hvilket skaber et naturligt samlingspunkt med plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. De store vinduespartier giver et skønt lysindfald og en behagelig atmosfære. Fra køkken-alrummet er der udgang til en stor altan med