← Tilbage til on-market
Lærkevej 8, 1. th
2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Udbudspris
5.295.000 kr.
79.030 kr/m²
Vores estimat
4.794.513 kr.
71.560 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.5 %
-500.487 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.0 %
Comp-engineP10 44.561 · median 71.454 · P90 78.335 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 18.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1929✓Sol 78✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.560 kr/m² × 67 m² = 4.794.513 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1929
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.856 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.794.513 kr.
71.560 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
79.532 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.860.365 kr.
72.543 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.030 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.560 | 4.794.513 kr. | -9.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 44.561 | 2.985.618 kr. | -43.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.454 | 4.787.423 kr. | -9.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 70 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.335 | 5.248.444 kr. | -0.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.328 | 960.000 kr. | -81.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år96.864 kr.
Salgspris4.794.513 kr.
Profit (1 års hold)-437.243 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-10.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år140.280 kr.
Salgspris4.986.294 kr.
Profit (1 års hold)-202.046 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.7%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år260.812 kr.
Salgspris5.504.101 kr.
Profit (1 års hold)436.293 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.136 kr.
− Ejerudgifter/år-47.856 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.864 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.812 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.794.513 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-534.107 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.030 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-12normal
3.150.000 kr.47.015 kr./m²
2019-05-18normal
2.050.000 kr.30.597 kr./m²
2019-02-08family
1.104.000 kr.16.478 kr./m²
2006-09-26normal
1.695.000 kr.25.299 kr./m²
2002-02-18normal
1.035.000 kr.15.448 kr./m²
1992-01-15auction
281.000 kr.4.194 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2023-01-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.9% pa
FMV implicerer15.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet 3-værelses med køkken-alrum og solrig altan i Nordvest
Denne indbydende 3-værelses lejlighed på Lærkevej er beliggende i det eftertragtede Fuglekvarter i Nordvest. Boligen byder på et lyst og rummeligt køkken-alrum med god plads til både spise- og opholdsafdeling samt direkte udgang til en stor, solrig altan med udsigt til den rolige gård. Badeværelset fremstår pænt og velholdt med separat bruseniche, mens lejlighedens to gode værelser giver fleksible indretningsmuligheder. En velindrettet bolig med en attraktiv beliggenhed tæt på byliv, grønne områ