Frederiksvej 46, 1. th

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.295.000 kr.

85.900 kr/m²

Vores estimat

4.295.000 kr.

85.900 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

56/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness8/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
·Tier-A bydel (frederiksberg)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓1. sal✓50 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

50 m²

Værelser

Byggeår

1902

Udbudspris

4.295.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.250 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 57.708 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.295.000 kr.

85.900 kr./m² · fallback

Investeret

4.322.620 kr.

86.452 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.335.429 kr.

86.709 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	85.900	4.295.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	85.900	4.295.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.000	1.150.000 kr.	-73.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.9%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.6%

= Total afkast0.9%

Gross rental/år68.292 kr.

Salgspris4.295.000 kr.

Profit (1 års hold)40.672 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast5.8%

Gross rental/år106.092 kr.

Salgspris4.466.800 kr.

Profit (1 års hold)250.272 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.5%

= Total afkast18.7%

Gross rental/år194.094 kr.

Salgspris4.930.660 kr.

Profit (1 års hold)802.134 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år365.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-54.750 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.

= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (50) × 12 mdr

= Langtidsleje/år126.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)163.800 kr.

− Ejerudgifter/år-57.708 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.292 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)106.092 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.094 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.770 kr.

= Tx-omkostning27.620 kr.

+ Tilbudspris4.295.000 kr.

= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.

− Investeret-4.322.620 kr.

= Spread-27.620 kr.

÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)85.900 kr.

MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2011-05-09normal

1.350.000 kr.27.000 kr./m²

2007-09-16family

1.353.000 kr.27.060 kr./m²

2005-02-17normal

1.248.000 kr.24.960 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.350.000 kr.2011-05-09 · 15 år siden

Udbudspris implicerer8.0% pa

FMV implicerer8.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig, velbeliggende og med en skøn, solrig altan

Indretning: En klassisk 2-værelses, når det er bedst! Her på solsiden og næsten nede for enden af den stille og rolige Frederiksvej finder man en rigtig usleben diamant af en lejlighed. Lejlighedens gode fordeling med entré og to værelser/rum med separat indgang gør lejligheden perfekt til et forældrekøb, hvor to studerende kan bo. Mod den stille gård findes det nuværende soveværelse, og mod Frederiksvej, som hernede er en blind vej, ligger stuen, der har udgang til den solrige og dejligt store