Udbudspris
7.495.000 kr.
99.933 kr/m²
Vores estimat
6.828.279 kr.
91.044 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.9 %
-666.721 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.5 %
Comp-engineP10 70.083 · median 86.077 · P90 99.998 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -9.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.5%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1898✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.044 kr/m² × 75 m² = 6.828.279 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
75 m²
Værelser
2
Byggeår
1898
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 86.304 kr./år
Alpha
-9.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.828.279 kr.
91.044 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
100.558 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.874.379 kr.
91.658 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.933 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.044 | 6.828.279 kr. | -8.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.083 | 5.256.260 kr. | -29.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.077 | 6.455.775 kr. | -13.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 190 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.998 | 7.499.857 kr. | +0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.000 | 1.650.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-9.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år89.196 kr.
Salgspris6.828.279 kr.
Profit (1 års hold)-624.345 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.6%
α (alpha)-9.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år141.846 kr.
Salgspris7.101.410 kr.
Profit (1 års hold)-298.564 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.4%
α (alpha)-9.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år153.212 kr.
Salgspris7.838.864 kr.
Profit (1 års hold)450.257 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.500 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.150 kr.
− Ejerudgifter/år-86.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.196 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.846 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.212 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.828.279 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-713.541 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-9.5%
Mægler
kr/m² (udbud)99.933 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-22normal
4.600.000 kr.61.333 kr./m²
2010-11-29normal
2.127.000 kr.28.360 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2021-02-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse lejlighed med fri markedsleje, stort køkken alrum og altan!
Velkommen til Enghave Plads 6, 5. tv., en eksklusiv og veldisponeret lejlighed, beliggende øverst i ejendommen direkte på Enghave Plads. Her får du en bolig med en helt særlig rumfornemmelse, et fantastisk naturligt lysindfald og en beliggenhed, der placerer dig midt i hjertet af Vesterbros pulserende byliv. Boligens store og lyse stue byder på god plads til både spisebord og et behageligt sofaarrangement. Det helt særlige ved lejligheden er de mange ovenlysvinduer, som lader dagslyset strømme i