Udbudspris
6.350.000 kr.
81.410 kr/m²
Vores estimat
5.584.483 kr.
71.596 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.1 %
-765.517 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.6 %
Comp-engineP10 64.909 · median 69.688 · P90 84.226 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -12.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -12.6%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓78 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.596 kr/m² × 78 m² = 5.584.483 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.350.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.032 kr./år
Alpha
-12.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.584.483 kr.
71.596 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.389.950 kr.
81.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.662.108 kr.
72.591 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.410 | 6.350.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.596 | 5.584.483 kr. | -12.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.909 | 5.062.867 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.688 | 5.435.685 kr. | -14.4 % | 8 comps samme postnummer, median 1044 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.226 | 6.569.631 kr. | +3.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.500.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-12.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år113.448 kr.
Salgspris5.584.483 kr.
Profit (1 års hold)-692.019 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.0%
α (alpha)-12.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-6.0%
Gross rental/år163.992 kr.
Salgspris5.807.862 kr.
Profit (1 års hold)-418.096 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.2%
α (alpha)-12.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år253.636 kr.
Salgspris6.410.986 kr.
Profit (1 års hold)274.673 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-55.032 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.992 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.636 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.350.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.100 kr.
= Tx-omkostning39.950 kr.
+ Tilbudspris6.350.000 kr.
= Total investeret6.389.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.584.483 kr.
− Investeret-6.389.950 kr.
= Spread-805.467 kr.
÷ Investeret÷ 6.389.950 kr.
= Alpha-12.6%
Mægler
kr/m² (udbud)81.410 kr.
MæglerNybolig Søborg - Dyssegård
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-06-18normal
2.750.000 kr.35.256 kr./m²
2013-04-12normal
1.860.000 kr.23.846 kr./m²
2006-01-28family
1.325.000 kr.16.987 kr./m²
2003-05-20normal
1.325.000 kr.16.987 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2017-06-18 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende 3-værelses med flot køkken, nyere badeværelse og stor altan med aftensol
Lys og indbydende 3-værelses med flot køkken, nyere badeværelse og stor altan med aftensol Velkommen til Sigynsgade 42, 2. tv. – en lys og indbydende 3-værelses ejerlejlighed på 78 m² med en attraktiv beliggenhed på Nørrebro. Her får du en velindrettet bolig med et flot køkken, et nyere badeværelse og en stor altan, hvor aftensolen kan nydes i rolige omgivelser.Lejligheden byder på en funktionel planløsning med en lys og indbydende stue samt to gode værelser, der giver mange muligheder for indre