iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Godsbanegade 5, 1. tv

1722 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
96.694 kr/m²
Vores estimat
5.254.613 kr.
84.752 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.4 %
-740.387 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.9 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -12.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -12.9%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1900✓Sol 66✓1. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.752 kr/m² × 62 m² = 5.254.613 kr.
Godsbanegade 5, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.100 kr./år
Alpha
-12.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.254.613 kr.
84.752 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
97.304 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.318.830 kr.
85.788 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.6945.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.7525.254.613 kr.-12.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.9681.300.000 kr.-78.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.3%
α (alpha)-12.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år97.980 kr.
Salgspris5.254.613 kr.
Profit (1 års hold)-680.227 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.6%
α (alpha)-12.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år141.504 kr.
Salgspris5.464.798 kr.
Profit (1 års hold)-426.518 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.1%
α (alpha)-12.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år192.416 kr.
Salgspris6.032.296 kr.
Profit (1 års hold)191.892 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år145.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.604 kr.
− Ejerudgifter/år-47.100 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.416 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.254.613 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-778.207 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-12.9%

Mægler

kr/m² (udbud)96.694 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-12-11family
1.495.000 kr.24.113 kr./m²
2020-04-24normal
2.800.000 kr.45.161 kr./m²
2019-09-09family
1.105.000 kr.17.823 kr./m²
1999-05-10normal
648.000 kr.10.452 kr./m²
1997-09-15normal
250.000 kr.4.032 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2020-04-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer13.5% pa
FMV implicerer11.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Vesterbro-lejlighed med stor altan og kig til Sønder Boulevard

Klassisk Vesterbro-lejlighed med stor altan og kig til Sønder BoulevardPå Godsbanegade 5 bor I tæt på Sønder Boulevard og Kødbyens restauranter med en stor altan mod gården som et skønt supplement til livet i byen. Her venter en indbydende 2-værelses lejlighed på 62 m², hvor stuk og plankegulve giver boligen karakter, mens et nyere køkken gør hverdagen nem.Stuen ligger mod gaden og har et dejligt lysindfald samt kig mod Sønder Boulevard. Rummet giver plads til både en spiseafdeling og et sofaarr