iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frankrigshusene 6, 2. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.550.000 kr.
81.250 kr/m²
Vores estimat
4.091.548 kr.
73.063 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.1 %
-458.452 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.6 %
Comp-engineP10 64.504 · median 75.243 · P90 79.639 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -10.6%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.063 kr/m² × 56 m² = 4.091.548 kr.
Frankrigshusene 6, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.550.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.372 kr./år
Alpha
-10.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.091.548 kr.
73.063 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.579.150 kr.
81.771 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.142.710 kr.
73.977 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.2504.550.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.0634.091.548 kr.-10.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.5043.612.199 kr.-20.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.2434.213.593 kr.-7.4 %8 comps inden for 250 m, median 72 m væk · high confidence
Comp-engine · P9079.6394.459.810 kr.-2.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.8571.000.000 kr.-78.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.9%
α (alpha)-10.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år77.868 kr.
Salgspris4.091.548 kr.
Profit (1 års hold)-409.734 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-10.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år112.140 kr.
Salgspris4.255.210 kr.
Profit (1 års hold)-211.800 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år187.356 kr.
Salgspris4.697.097 kr.
Profit (1 års hold)305.303 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-36.372 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.356 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.300 kr.
= Tx-omkostning29.150 kr.
+ Tilbudspris4.550.000 kr.
= Total investeret4.579.150 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.091.548 kr.
− Investeret-4.579.150 kr.
= Spread-487.602 kr.
÷ Investeret÷ 4.579.150 kr.
= Alpha-10.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.250 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-30other
1.301.500 kr.23.241 kr./m²
2021-10-19normal
2.350.000 kr.41.964 kr./m²
1998-11-27family
310.500 kr.5.545 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2021-10-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer14.1% pa
FMV implicerer11.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med to altaner centralt på Amager

Indbydende 2 værelses lejlighed med altaner Stemningsfuld 2 værelses lejlighed på populære Amager i klassisk ejendom fra 1936 med rolig atmosfære og velholdt opgang. De 56 m² er godt disponeret med entré, en hyggelig stue med god plads til spisebord og sofahjørne samt direkte udgang til en altan mod vest/sydvest, der fungerer som en naturlig forlængelse af opholdsrummet. Køkkenet er velordnet med fin skabsplads og en rar spiseplads ved vinduet, og badeværelset er moderne med fliser, bruseniche o