Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -12.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 27.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -12.1%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 90✓1. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.343 kr/m² × 78 m² = 6.188.763 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.472 kr./år
Alpha
-12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.188.763 kr.
79.343 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
90.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.258.371 kr.
80.236 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
89.679 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.188.763 kr.
79.343 kr./m²
-11.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
18.590 kr./m²
-79.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år109.008 kr.
Salgspris6.188.763 kr.
Profit (1 års hold)-741.049 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-12.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år159.552 kr.
Salgspris6.621.976 kr.
Profit (1 års hold)-257.292 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.3%
α (alpha)-12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år249.196 kr.
Salgspris7.104.700 kr.
Profit (1 års hold)315.076 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-59.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.008 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.552 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.196 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.188.763 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-850.057 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-12.1%
Mægler
kr/m² (udbud)89.679 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-18normal
5.475.000 kr.70.192 kr./m²
2022-09-20normal
3.800.000 kr.48.718 kr./m²
2020-02-26normal
2.900.000 kr.37.179 kr./m²
2011-06-23family
272.000 kr.3.487 kr./m²
2003-04-15normal
1.295.000 kr.16.603 kr./m²
1995-07-27normal
374.000 kr.4.795 kr./m²
1992-11-25normal
418.240 kr.5.362 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.475.000 kr.2025-06-18 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.8% pa
FMV implicerer13.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-14.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stilren 3-værelses lejlighed med stor altan
Velkommen til denne charmerende lejlighed med altan, køkken-alrum og en skøn beliggenhed i hjertet af Nørrebro. Her får du en bolig med den helt rette stil, flotte detaljer og en skøn atmosfære. LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en rummelig fordelingsentré med god plads til sko og overtøj. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det fantastiske køkken-alrum, som byder på et flot lysindfald og god plads til spiseafdeling. Køkkenet er renoveret i 2024 med elegante fronter fra Arki Studio og frems