Augustagade 4, 1. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.995.000 kr.

66.600 kr/m²

Vores estimat

4.995.000 kr.

66.600 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

46/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness8/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1903✓Sol 89✓1. sal✓75 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

75 m²

Værelser

Byggeår

1903

Udbudspris

4.995.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 66.132 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.995.000 kr.

66.600 kr./m² · fallback

Investeret

5.026.820 kr.

67.024 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.049.720 kr.

67.330 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	66.600	4.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	66.600	4.995.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	17.333	1.300.000 kr.	-74.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år86.868 kr.

Salgspris4.995.000 kr.

Profit (1 års hold)55.048 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.0%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast6.0%

Gross rental/år132.768 kr.

Salgspris5.194.800 kr.

Profit (1 års hold)300.748 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.1%

= Total afkast19.3%

Gross rental/år257.782 kr.

Salgspris5.734.260 kr.

Profit (1 års hold)965.222 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (75) × 12 mdr

= Langtidsleje/år153.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)198.900 kr.

− Ejerudgifter/år-66.132 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.868 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)132.768 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.782 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+29.970 kr.

= Tx-omkostning31.820 kr.

+ Tilbudspris4.995.000 kr.

= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.

− Investeret-5.026.820 kr.

= Spread-31.820 kr.

÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)66.600 kr.

MæglerLokalBolig Amager ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2009-12-15normal

1.300.000 kr.17.333 kr./m²

2003-07-08normal

1.229.000 kr.16.387 kr./m²

2000-12-11normal

1.012.843 kr.13.505 kr./m²

2000-08-28normal

770.628 kr.10.275 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.300.000 kr.2009-12-15 · 17 år siden

Udbudspris implicerer8.2% pa

FMV implicerer8.2% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 3 værelses på god beliggenhed

Indbydende 3 værelses lejlighed på attraktiv placeringDu bor i en 3 værelses lejlighed midt i et attraktivt kvarter på Amager med kort afstand til både Indre By og grønne områder. Lejligheden har en behagelig atmosfære, hvor klassiske detaljer, veludnyttet indretning og gode opholdsrum giver en funktionel hverdag. Stuen vender mod gaden som boligens naturlige samlingspunkt, mens soveværelse og ekstra værelse skaber gode rammer for både privatliv og fælles tid. Køkkenet ligger mod gården med arbe