iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 30, 2. tv

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
90.852 kr/m²
Vores estimat
7.635.413 kr.
86.766 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-359.587 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 76.607 · median 90.540 · P90 100.908 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.1% — over markedet
  • ·Seller CAGR 22.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -5.1%✓Sol 74✓Nybyg 2025✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.766 kr/m² × 88 m² = 7.635.413 kr.
Lagergade 30, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
82d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.080 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.635.413 kr.
86.766 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
91.418 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.729.029 kr.
87.830 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.8527.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.7667.635.413 kr.-4.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.6076.741.419 kr.-15.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median90.5407.967.522 kr.-0.3 %8 comps inden for 500 m, median 98 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.9088.879.887 kr.+11.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år141.840 kr.
Salgspris7.635.413 kr.
Profit (1 års hold)-267.567 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år203.616 kr.
Salgspris7.940.830 kr.
Profit (1 års hold)99.626 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år338.269 kr.
Salgspris8.765.454 kr.
Profit (1 års hold)1.058.903 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-64.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)338.269 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.635.413 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-409.407 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-5.1%

Mægler

kr/m² (udbud)90.852 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-16normal
5.350.000 kr.60.795 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2024-04-16 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.2% pa
FMV implicerer19.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret 3-værelses lejlighed i Stilling Hus fra 2025 med østvendt altan

Velkommen til Lagergade 30, 2. tv. – en moderne og indbydende 3-værelses lejlighed på 88 m² beliggende i det attraktive Stilling Hus fra 2025. Her får du en bolig med en gennemtænkt planløsning, flotte materialevalg og en central beliggenhed midt i Carlsberg Byen, hvor byliv, grønne områder og hverdagens bekvemmeligheder smelter sammen.Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum og stue, som ligger i åben forbindelse og skaber en lys og indbydende atmosfære. De store vinduespa