iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 30, 2. tv

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -12.9% — over markedet
  • ·Seller CAGR 22.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.9%✓Sol 74✓Nybyg 2025✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.607 kr/m² × 88 m² = 7.005.410 kr.
Lagergade 30, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.080 kr./år
Alpha
-12.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.005.410 kr.
79.607 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
91.418 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.102.783 kr.
80.713 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.995.000 kr.
90.852 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.005.410 kr.
79.607 kr./m²
-12.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-12.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år141.840 kr.
Salgspris7.005.410 kr.
Profit (1 års hold)-897.570 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-12.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år203.616 kr.
Salgspris7.495.789 kr.
Profit (1 års hold)-345.415 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-12.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år338.269 kr.
Salgspris8.042.211 kr.
Profit (1 års hold)335.660 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-64.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)338.269 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.005.410 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.039.410 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-12.9%

Mægler

kr/m² (udbud)90.852 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-16normal
5.350.000 kr.60.795 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2024-04-16 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.2% pa
FMV implicerer14.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret 3-værelses lejlighed i Stilling Hus fra 2025 med østvendt altan

Velkommen til Lagergade 30, 2. tv. – en moderne og indbydende 3-værelses lejlighed på 88 m² beliggende i det attraktive Stilling Hus fra 2025. Her får du en bolig med en gennemtænkt planløsning, flotte materialevalg og en central beliggenhed midt i Carlsberg Byen, hvor byliv, grønne områder og hverdagens bekvemmeligheder smelter sammen.Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkken-alrum og stue, som ligger i åben forbindelse og skaber en lys og indbydende atmosfære. De store vinduespa