Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1948)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -23.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -23.1%✓KBH-klassiker 1948✓Sol 73✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 106.559 kr/m² × 98 m² = 10.442.753 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
1948
Udbudspris
13.495.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.068 kr./år
Alpha
-23.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.442.753 kr.
106.559 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.577.820 kr.
138.549 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.551.248 kr.
107.666 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
13.495.000 kr.
137.704 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.442.753 kr.
106.559 kr./m²
-22.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.050.000 kr.
31.122 kr./m²
-77.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.8%
α (alpha)-23.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-21.8%
Gross rental/år173.652 kr.
Salgspris10.442.753 kr.
Profit (1 års hold)-2.961.415 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.2%
α (alpha)-23.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-14.2%
Gross rental/år251.268 kr.
Salgspris11.173.746 kr.
Profit (1 års hold)-2.152.806 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-5.3%
α (alpha)-23.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år408.536 kr.
Salgspris11.988.280 kr.
Profit (1 års hold)-1.181.003 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år258.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)336.336 kr.
− Ejerudgifter/år-85.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.652 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)251.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)408.536 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+80.970 kr.
= Tx-omkostning82.820 kr.
+ Tilbudspris13.495.000 kr.
= Total investeret13.577.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.442.753 kr.
− Investeret-13.577.820 kr.
= Spread-3.135.067 kr.
÷ Investeret÷ 13.577.820 kr.
= Alpha-23.1%
Mægler
kr/m² (udbud)137.704 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-18family
2.592.500 kr.26.454 kr./m²
2017-06-20normal
5.995.000 kr.61.173 kr./m²
2005-03-18normal
4.595.000 kr.46.888 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.995.000 kr.2017-06-20 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Bag de historiske facader gemmer sig noget helt særligt
En sjælden ro midt i det mest eksklusive København!For det her er ikke bare en lejlighed i København K – det er en boligoplevelse, der rammer noget helt særligt. Midt i Frederiksstadens historiske elegance, men fuldstændig tilbagetrukket fra byens puls, ligger denne gennemrenoverede lejlighed som en lille skjult perle. Her får man en sjælden følelse af privatliv og ro – samtidig med at man bor på en af byens absolut mest eftertragtede adresser.Noget af det første, man bemærker, er udsigten. Det