- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1948)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 128.571 | 12.600.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 121.916 | 11.947.810 kr. | -5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.827 | 7.921.050 kr. | -37.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 99.332 | 9.734.554 kr. | -22.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 356 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 124.758 | 12.226.240 kr. | -3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 31.122 | 3.050.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
En lille verden bag Amaliegade …
Der findes adresser i København, man kender. Og så findes der dem, man næsten skal kende nogen for at opdage. Amaliegade 13G hører til den sidste slags. Bag de herskabelige facader, mellem Amalienborg og Sankt Annæ Plads, trækker man sig væk fra byen og ind i en smuk, diskret gård. Her ligger ejendommen fra 1759. Fredeligt, privat og en smule hemmeligt. Ejendommen blev gennemgribende istandsat i 2004, og lejligheden på 98 veldisponerede kvadratmeter er siden holdt i en klassisk og gennemført stil. Sildebensparket, småsprossede vinduer, fine kig til de historiske omgivelser og den slags detaljer, der passer naturligt ind på adressen. Og så er der altanen. Solrig og tilbagetrukket fra byen. Et sted til morgenkaffen, lange frokoster og de aftener, hvor man egentlig havde tænkt sig at gå ud, men bliver siddende lidt endnu. Ejerforeningen er sund og veldrevet. Resten finder man lige uden for porten. Amalienborg, havnen, Sankt Annæ Plads, restauranterne, kulturen og alt det København, man gerne vil være tæt på - uden nødvendigvis at have det helt inde i stuen. Det er mondænt uden at gøre væsen af sig. Centralt uden at føles hektisk. Og privat på en måde, der er sjælden midt i byen.