Udbudspris
7.495.000 kr.
97.338 kr/m²
Vores estimat
7.063.991 kr.
91.740 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-431.009 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.3 %
Comp-engineP10 71.910 · median 95.676 · P90 100.244 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -6.3%✓5. sal✓KBH-klassiker 1908✓Sol 100✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.740 kr/m² × 77 m² = 7.063.991 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.604 kr./år
Alpha
-6.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.063.991 kr.
91.740 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
97.946 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.145.842 kr.
92.803 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.338 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.740 | 7.063.991 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.910 | 5.537.103 kr. | -26.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 95.676 | 7.367.074 kr. | -1.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 131 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.244 | 7.718.783 kr. | +3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.221 | 2.250.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år126.576 kr.
Salgspris7.063.991 kr.
Profit (1 års hold)-351.253 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år180.630 kr.
Salgspris7.346.551 kr.
Profit (1 års hold)-14.639 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.3%
α (alpha)-6.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år292.688 kr.
Salgspris8.109.462 kr.
Profit (1 års hold)860.330 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-53.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.630 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)292.688 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.063.991 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-477.829 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-6.3%
Mægler
kr/m² (udbud)97.338 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2008-05-08normal
2.350.000 kr.30.519 kr./m²
2004-09-28normal
2.095.000 kr.27.208 kr./m²
2003-03-14normal
300.000 kr.3.896 kr./m²
1994-07-01normal
251.053 kr.3.260 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2008-05-08 · 18 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Enestående penthouselejlighed øverst på Vesterbro med sydvestvendt terrasse og frit kig over byen.
Højt hævet over Vesterbros pulserende byliv finder I denne helt enestående penthouselejlighed på Krusågade 35, 5. th. En sjældent udbudt hjørnelejlighed, hvor imponerende loftshøjde, synlige bjælker, fantastisk lysindfald og en privat sydvestvendt tagterrasse skaber en boligoplevelse ud over det sædvanlige. Her får I lys, luft og frit udsyn over Københavns tage samt en stor hems, der tilfører boligen en helt særlig dimension.Allerede når I træder indenfor, mærkes boligens unikke atmosfære. De ka