iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Helsingborggade 19, 2. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.895.000 kr.
84.397 kr/m²
Vores estimat
4.833.218 kr.
83.331 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-61.782 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 72.735 · median 80.614 · P90 89.337 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -1.9%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.331 kr/m² × 58 m² = 4.833.218 kr.
Helsingborggade 19, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.716 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.833.218 kr.
83.331 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
84.935 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.906.414 kr.
84.593 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris84.3974.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.3314.833.218 kr.-1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.7354.218.634 kr.-13.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.6144.675.598 kr.-4.5 %8 comps inden for 250 m, median 15 m væk · high confidence
Comp-engine · P9089.3375.181.541 kr.+5.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.4141.300.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år104.484 kr.
Salgspris4.833.218 kr.
Profit (1 års hold)11.482 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år146.244 kr.
Salgspris5.026.547 kr.
Profit (1 års hold)246.571 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år200.337 kr.
Salgspris5.548.534 kr.
Profit (1 års hold)822.651 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-34.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)200.337 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.833.218 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-93.002 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)84.397 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-01-10normal
1.175.000 kr.20.259 kr./m²
2004-11-18normal
1.250.000 kr.21.552 kr./m²
2001-11-07normal
1.044.000 kr.18.000 kr./m²
1998-06-02normal
608.000 kr.10.483 kr./m²
1994-06-05normal
297.235 kr.5.125 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.175.000 kr.2012-01-10 · 14 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende og lysfyldt lejlighed

Lysfyldt lejlighed med højt til loftet i det attraktive Klimakvarter  Flot og højloftet 2V’er i KlimakvarteretOm hjørnet fra Kildevældsparken kan I nu finde hjem i rammerne af en ægte østerbrolejlighed på 58 m2 med masser af charme. En oplagt base for singlen såvel som den studerende eller det unge par, der her får adresse i det populære Klimakvarter.I flytter ind på 2. sal i en smuk ejendom fra 1906, så lejligheden ligger med fin afstand til gadebilledet. Hjemmet prydes af plankegulve, fyldning