Udbudspris
6.995.000 kr.
101.377 kr/m²
Vores estimat
6.126.808 kr.
88.794 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.4 %
-868.192 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.0 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 18.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.0%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1917✓Sol 75✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.794 kr/m² × 69 m² = 6.126.808 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1917
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.644 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.126.808 kr.
88.794 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
102.012 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.203.692 kr.
89.909 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.377 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.794 | 6.126.808 kr. | -12.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.739 | 1.500.000 kr. | -78.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.3%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år115.956 kr.
Salgspris6.126.808 kr.
Profit (1 års hold)-796.056 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.6%
α (alpha)-13.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år165.636 kr.
Salgspris6.371.880 kr.
Profit (1 års hold)-501.304 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år290.125 kr.
Salgspris7.033.576 kr.
Profit (1 års hold)284.881 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-49.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.636 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.125 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.126.808 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-912.012 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-13.0%
Mægler
kr/m² (udbud)101.377 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-14normal
4.195.000 kr.60.797 kr./m²
2018-08-28family
2.400.000 kr.34.783 kr./m²
2005-07-28normal
2.200.000 kr.31.884 kr./m²
2004-04-30normal
1.460.000 kr.21.159 kr./m²
1998-11-16normal
490.000 kr.7.101 kr./m²
1992-11-23normal
399.134 kr.5.785 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.195.000 kr.2023-10-14 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.6% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med stort køkken-alrum, og stor solrig altan
Lejlighed med stort køkken-alrum, solrig altan og attraktiv beliggenhed på Indre ØsterbroHer får du en bolig, der forener moderne komfort med en af Københavns mest eftertragtede adresser. Beliggenheden mellem Strandboulevarden og Østerbrogade placerer dig tæt på Fælledparkens grønne vidder, mens områdets populære caféer, bagerier, specialbutikker og indkøbsmuligheder ligger få minutters gang fra hoveddøren. Samtidig er Nordhavns pulserende byliv, metrostationer, badezoner og biograf lige i nærhe