Midtermolen 16, 5. th
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·α -6.2% — over markedet
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.863 | 6.998.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.506 | 6.606.925 kr. | -5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.272 | 5.348.829 kr. | -23.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.397 | 5.723.008 kr. | -18.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 196 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.906 | 6.563.108 kr. | -6.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.822 | 2.250.000 kr. | -67.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med solrige altaner med udsigt over vandet og byen
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/9 - klik på billede - Penthouse med store solrige altaner med udsigt over vandet og byen. En loftshøjde på 3,67 meter, ingen overboer samt elevator. Hvad mere kan man ønsker sig? Lejligheden fremstår indflytningsklar og har et fantastisk lysindfald. Der er masser af luft omkring lejligheden og funktionaliteten er helt i top. Altaner orienteret mod øst, nord og vest, betagende kig over havnebassinet, Sverige, Refshaleøen, Fortet m.m. Beliggenheden er blandt Københavns mest attraktive, centralt placeret mellem Langelinie, Kastellet og Nordhavn, hvor byliv, havn og grønne områder mødes lige uden for døren. Man modtages af rummelig entré med indbyggede skabe og garderobeplads. Herfra adgang til stort stilrent badeværelse med lyse fliser, ny vaskemaskine og tørretumbler, stor bruseniche, spots og skabe. Stort og utroligt lyst opholdsrum i form af åbent køkken-alrum samt opholdsstue. Køkkenet holdt i hvide elementer og spiseplads til 4-5 personer. Herfra udgang til vestvendt altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes. Fra den store opholdsstue går man ud på den besnærende østvendte altan, hvor man kan lade blikket glide over vandet og Københavns gamle havn. Et virkeligt flot syn. Til sidst det østvendte soveværelse med skabsvæg. Nye vinduer og dør i den østvendte del af lejligheden. Ejendommen er opført i 1994 og fremstår særdeles velholdt med faciliteter som elevator, video-dørtelefon, cykelkælder, P-kælder, stort kælderrum samt festlokale til fri afbenyttelse for beboerne. Den aflåste og videoovervågede p-kælder sikrer trygge rammer, og husdyr er tilladt i ejerforeningen. Beliggenheden er noget helt særligt. Med Amerika Plads som nærmeste nabo har du caféer, indkøb og take-away lige om hjørnet. Østerport Station og Indre By nås på få minutter, mens Kastellet og Langelinie indbyder til daglige gåture langs vandet i naturskønne omgivelser. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk