iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Christian Langes Plads 5, 3. tv

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.750.000 kr.
95.588 kr/m²
Vores estimat
9.750.000 kr.
95.588 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓Sol 97✓Nybyg 2020✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Christian Langes Plads 5, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
9.750.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.624 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.750.000 kr.
95.588 kr./m² · fallback
Investeret
9.810.350 kr.
96.180 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.864.022 kr.
96.706 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.5889.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.5889.750.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5692.200.000 kr.-77.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år175.056 kr.
Salgspris9.750.000 kr.
Profit (1 års hold)114.706 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år246.660 kr.
Salgspris10.140.000 kr.
Profit (1 års hold)576.310 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år338.725 kr.
Salgspris11.193.000 kr.
Profit (1 års hold)1.721.375 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år238.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)310.284 kr.
− Ejerudgifter/år-63.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)246.660 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)338.725 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.500 kr.
= Tx-omkostning60.350 kr.
+ Tilbudspris9.750.000 kr.
= Total investeret9.810.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.750.000 kr.
− Investeret-9.810.350 kr.
= Spread-60.350 kr.
÷ Investeret÷ 9.810.350 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)95.588 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-12-11normal
5.795.000 kr.56.814 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.795.000 kr.2020-12-11 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3 værelses lejlighed med to altaner og vandudsigt på Christian Langes Plads

Indflytningsklar 3-værelses lejlighed med to altaner og vandudsigtVelkommen til en moderne og indflytningsklar 3-værelses lejlighed på Christian Langes Plads – en attraktiv adresse i hjertet af Sydhavnen, hvor byliv, grønne omgivelser og vandet smelter sammen.Lejligheden ligger i første række til kanalerne og byder på en skøn udsigt til vandet samt de grønne områder, der giver kvarteret sin rolige og maritime stemning. Området omkring Teglholmen og Engholmene er kendt for sine hyggelige promenad