iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nyelandsvej 73, 3. 4

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
70.596 kr/m²
Vores estimat
7.764.783 kr.
71.237 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+69.783 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.3 %
Comp-engineP10 59.783 · median 72.575 · P90 87.169 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 3 · ✗ 1
✗Beton 1957!Comps usikre (8)!109 m² stor!α +0.3%✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.237 kr/m² × 109 m² = 7.764.783 kr.
Nyelandsvej 73, 3. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.508 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.764.783 kr.
71.237 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
71.037 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.930.522 kr.
72.757 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.5967.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.2377.764.783 kr.+0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.7836.516.353 kr.-15.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.5757.910.710 kr.+2.8 %8 comps inden for 1 km, median 641 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9087.1699.501.446 kr.+23.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.8072.050.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.1%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år215.172 kr.
Salgspris7.764.783 kr.
Profit (1 års hold)236.935 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år297.576 kr.
Salgspris8.075.374 kr.
Profit (1 års hold)629.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år303.984 kr.
Salgspris8.913.971 kr.
Profit (1 års hold)1.474.935 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)357.084 kr.
− Ejerudgifter/år-59.508 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)215.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)297.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.984 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.764.783 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread21.763 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)70.596 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1994-08-04normal
780.000 kr.7.156 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
780.000 kr.1994-08-04 · 32 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Solrig altan, elevator og mulighed for køkkenalrum

På en attraktiv adresse på Frederiksberg venter denne rummelige lejlighed på hele 109 m² med et væld af muligheder og en solrig altan! Her har du desuden muligheden for at skabe en 4-værelses lejlighed med 3 soveværelser og køkken alrum i forbindelse med stuen og med udgang til den sydvendte altan. Indretning:Med elevatoren føres du op til lejligheden og bliver taget i mod via den rummelige entre. Lejligheden byder velkommen med en god entré og rummer to indbydende soveværelser samt et rummeligt