iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
Red flags
  • ·α -12.9% — over markedet
  • ·Seller CAGR 27.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.9%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓3. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 52.953 kr/m² × 86 m² = 4.553.978 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
4d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.584 kr./år
Alpha
-12.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.553.978 kr.
52.953 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
60.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.641.137 kr.
53.967 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.195.000 kr.
60.407 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.553.978 kr.
52.953 kr./m²
-12.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
21.512 kr./m²
-64.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.7%
α (alpha)-12.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-10.7%
Gross rental/år116.856 kr.
Salgspris4.553.978 kr.
Profit (1 års hold)-557.186 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-12.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år169.488 kr.
Salgspris4.872.756 kr.
Profit (1 års hold)-185.776 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-12.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år317.927 kr.
Salgspris5.227.967 kr.
Profit (1 års hold)317.874 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-58.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.927 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.553.978 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-674.042 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-12.9%

Mægler

kr/m² (udbud)60.407 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-12-14normal
1.572.500 kr.18.285 kr./m²
2015-11-12normal
2.425.000 kr.28.198 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.572.500 kr.2021-12-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer27.0% pa
FMV implicerer23.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3 værelses ejerlejlighed ved kanalen i ørestad på Robert Jacobsens Vej

Moderne 3-værelses ejerlejlighed ved kanalen i ØrestadPå Robert Jacobsens Vej 5B får I en moderne og indbydende 3-værelses ejerlejlighed fra 2017, hvor en gennemtænkt planløsning og en flot, velholdt stand skaber de perfekte rammer om hverdagen.Boligens naturlige samlingspunkt er det lyse køkken-alrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Store vinduespartier sørger for et skønt lysindfald dagen igennem og giver direkte adgang til altanen. De stilrene, hvide elementer og de lyse trægul