iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
60.407 kr/m²
Vores estimat
5.146.991 kr.
59.849 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-48.009 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 52.485 · median 59.649 · P90 74.500 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 27.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -1.5%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓3. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.849 kr/m² × 86 m² = 5.146.991 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.104 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.146.991 kr.
59.849 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
60.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.243.019 kr.
60.965 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.4075.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM59.8495.146.991 kr.-0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.4854.513.688 kr.-13.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.6495.129.838 kr.-1.3 %8 comps inden for 500 m, median 357 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.5006.407.036 kr.+23.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5121.850.000 kr.-64.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år129.336 kr.
Salgspris5.146.991 kr.
Profit (1 års hold)48.307 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år181.968 kr.
Salgspris5.352.871 kr.
Profit (1 års hold)306.819 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år330.407 kr.
Salgspris5.908.746 kr.
Profit (1 års hold)1.011.133 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-46.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.336 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)330.407 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.146.991 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-81.029 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)60.407 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-12-14normal
1.572.500 kr.18.285 kr./m²
2015-11-12normal
2.425.000 kr.28.198 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.572.500 kr.2021-12-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer27.0% pa
FMV implicerer26.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3 værelses ejerlejlighed ved kanalen i ørestad på Robert Jacobsens Vej

Moderne 3-værelses ejerlejlighed ved kanalen i ØrestadPå Robert Jacobsens Vej 5B får I en moderne og indbydende 3-værelses ejerlejlighed fra 2017, hvor en gennemtænkt planløsning og en flot, velholdt stand skaber de perfekte rammer om hverdagen.Boligens naturlige samlingspunkt er det lyse køkken-alrum, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Store vinduespartier sørger for et skønt lysindfald dagen igennem og giver direkte adgang til altanen. De stilrene, hvide elementer og de lyse trægul