iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
55.756 kr/m²
Vores estimat
4.932.487 kr.
57.355 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.9 %
+137.487 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.2 %
Comp-engineP10 52.485 · median 59.649 · P90 74.500 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·124 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 25.0% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.2%✓Comps +7%✓Sol 95✓Nybyg 2017✓3. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.355 kr/m² × 86 m² = 4.932.487 kr.
Robert Jacobsens Vej 5B, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
124d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.104 kr./år
Alpha
2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.932.487 kr.
57.355 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
56.112 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.029.794 kr.
58.486 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris55.7564.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM57.3554.932.487 kr.+2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.4854.513.688 kr.-5.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.6495.129.838 kr.+7.0 %8 comps inden for 500 m, median 357 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.5006.407.036 kr.+33.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5121.850.000 kr.-61.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.9%
α (alpha)2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år129.336 kr.
Salgspris4.932.487 kr.
Profit (1 års hold)236.203 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.0%
α (alpha)2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år181.968 kr.
Salgspris5.129.786 kr.
Profit (1 års hold)486.134 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.9%
α (alpha)2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast23.9%
Gross rental/år330.407 kr.
Salgspris5.662.495 kr.
Profit (1 års hold)1.167.282 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-46.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.336 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)330.407 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.932.487 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread106.867 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha2.2%

Mægler

kr/m² (udbud)55.756 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-12-14normal
1.572.500 kr.18.285 kr./m²
2015-11-12normal
2.425.000 kr.28.198 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.572.500 kr.2021-12-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer25.0% pa
FMV implicerer25.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses på 86 m² med solrig altan og en hverdag tæt på det hele

Lys 3-værelses på 86 m² med solrig altan og en hverdag tæt på det heleHer får du en lys og rummelig lejlighed på 3. sal med to store værelser, åben stue og køkken samt en altan med eftermiddagssol. Hverdagen er samtidig nem med Netto ca. 2 minutters gang fra døren, Royal Arena ca. 3 minutter væk og både Ørestad Station og Vestamager Metro inden for 10 minutters gang. Kalvebod Fælled ligger også tæt på, så du får både byen, naturen og det praktiske inden for kort afstand.Boligen har et skønt lysi