iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ved Volden 3, 2. th

1425 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.295.000 kr.
77.606 kr/m²
Vores estimat
7.295.000 kr.
77.606 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 46.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ved Volden 3, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.400 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
77.606 kr./m² · fallback
Investeret
7.340.620 kr.
78.092 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.413.429 kr.
78.866 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.6067.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM77.6067.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering11.1701.050.000 kr.-85.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år164.760 kr.
Salgspris7.295.000 kr.
Profit (1 års hold)119.140 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år239.208 kr.
Salgspris7.586.800 kr.
Profit (1 års hold)485.388 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år410.204 kr.
Salgspris8.374.660 kr.
Profit (1 års hold)1.444.244 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år248.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)322.608 kr.
− Ejerudgifter/år-83.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)164.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.208 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)410.204 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.295.000 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-45.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)77.606 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-01-04normal
4.995.000 kr.53.138 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.995.000 kr.2025-01-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer46.0% pa
FMV implicerer46.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LYS FUNKISBOLIG MED TO ALTANER OG ELEVATOR

På Ved Volden får I en adresse, der siger det meste: centralt og attraktivt placeret på stemningsfulde Christianshavn. Lejligheden er lys og rummelig med to altaner og direkte låge til Voldene, der opleves som jeres egen baghave. Her på Christianshavn leves livet blandt kanalerne og de hyggelige gader, som frister med et væld af butikker, små barer og lækre spisesteder. I bliver også naboer til Christianshavn Torv, hvor både metro og dagligvareindkøb er lige ved hånden.Plads er et nøgleord i lej