Udbudspris
4.499.000 kr.
89.980 kr/m²
Vores estimat
4.365.968 kr.
87.319 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.0 %
-133.032 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.6 %
Comp-engineP10 66.885 · median 79.637 · P90 88.487 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -11%✗α -3.6%✓Sol 97✓Klassisk 1896✓2. sal✓50 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.319 kr/m² × 50 m² = 4.365.968 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1896
Udbudspris
4.499.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.268 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.365.968 kr.
87.319 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.527.844 kr.
90.557 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.395.477 kr.
87.910 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.980 | 4.499.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.319 | 4.365.968 kr. | -3.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.885 | 3.344.238 kr. | -25.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.637 | 3.981.861 kr. | -11.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 80 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.487 | 4.424.349 kr. | -1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.200 | 960.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år57.732 kr.
Salgspris4.365.968 kr.
Profit (1 års hold)-104.144 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år90.132 kr.
Salgspris4.540.607 kr.
Profit (1 års hold)102.895 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år162.570 kr.
Salgspris5.012.131 kr.
Profit (1 års hold)646.857 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-50.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)162.570 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.994 kr.
= Tx-omkostning28.844 kr.
+ Tilbudspris4.499.000 kr.
= Total investeret4.527.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.365.968 kr.
− Investeret-4.527.844 kr.
= Spread-161.876 kr.
÷ Investeret÷ 4.527.844 kr.
= Alpha-3.6%
Mægler
kr/m² (udbud)89.980 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-20normal
3.150.000 kr.63.000 kr./m²
2016-12-16normal
2.170.000 kr.43.400 kr./m²
2006-05-10family
977.500 kr.19.550 kr./m²
2001-05-08normal
866.086 kr.17.322 kr./m²
2000-06-19normal
705.368 kr.14.107 kr./m²
1997-07-24normal
378.000 kr.7.560 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2022-06-20 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
INDFLYTNINGSKLAR 2 VÆRELSES MED SOLRIG ALTAN
Det er en velholdt og indflytningsklar københavnerlejlighed, der nu står til salg på en helt central adresse mellem Den Røde Plads og Nørrebro Station. Den toværelses lejlighed folder sig ud med 50 kvadratmeter, der rummer masser af charme, og den lækre altan er fuld af sol.I træder indenfor til en god boligoplevelse. Lejligheden prydes af både plankegulve, fyldningsdøre og fine stuklofter, der skaber det charmerende udtryk, og hjemmet bærer samtidig præg af løbende vedligeholdelse og pæne opdat