iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Englandsvej 38D, 5.

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
64.307 kr/m²
Vores estimat
6.159.635 kr.
60.986 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.2 %
-335.365 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.8 %
Comp-engineP10 51.567 · median 57.788 · P90 78.384 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
Red flags
  • ·α -5.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -5.8%!Comps usikre (8)!101 m² stor✓5. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.986 kr/m² × 101 m² = 6.159.635 kr.
Englandsvej 38D, 5.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.224 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.159.635 kr.
60.986 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
64.711 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.256.065 kr.
61.941 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.3076.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.9866.159.635 kr.-5.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.5675.208.292 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median57.7885.836.620 kr.-10.1 %8 comps samme postnummer, median 895 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.3847.916.783 kr.+21.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.8421.600.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år135.816 kr.
Salgspris6.159.635 kr.
Profit (1 års hold)-240.369 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.3%
α (alpha)-5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år197.628 kr.
Salgspris6.406.020 kr.
Profit (1 års hold)67.828 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år253.690 kr.
Salgspris7.071.261 kr.
Profit (1 års hold)789.131 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.816 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.690 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.159.635 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-376.185 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-5.8%

Mægler

kr/m² (udbud)64.307 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-10-13normal
4.050.000 kr.40.099 kr./m²
2017-01-18family
1.719.914 kr.17.029 kr./m²
2012-03-29normal
2.000.000 kr.19.802 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2020-10-13 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Her får hverdagen lidt mere udsigt

På Englandsvej finder du denne lyse og indbydende penthouselejlighed med to altaner og udsigt over byens tage. Boligen byder på et flot lysindfald, to altaner og udsigt over byens tage. Det naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum i forbindelse med stuen, hvor der er god plads til både spisebord, køkkenø og sofagruppe. De mange vinduespartier og de skrå loftslinjer skaber en lys og karakterfuld atmosfære.Fra opholdsrummet er der adgang til begge altaner, så udelivet bliver en naturlig de