← Tilbage til on-market
Englandsvej 38D, 5.
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
6.195.000 kr.
61.337 kr/m²
Vores estimat
5.981.466 kr.
59.222 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-213.534 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 51.567 · median 57.788 · P90 78.384 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -4.1%!Comps usikre (8)!101 m² stor✓5. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.222 kr/m² × 101 m² = 5.981.466 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.224 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.981.466 kr.
59.222 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
61.723 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.078.958 kr.
60.188 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.337 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 59.222 | 5.981.466 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.567 | 5.208.292 kr. | -15.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 57.788 | 5.836.620 kr. | -5.8 % | 8 comps samme postnummer, median 895 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.384 | 7.916.783 kr. | +27.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.842 | 1.600.000 kr. | -74.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år135.816 kr.
Salgspris5.981.466 kr.
Profit (1 års hold)-116.738 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år197.628 kr.
Salgspris6.220.725 kr.
Profit (1 års hold)184.333 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år253.690 kr.
Salgspris6.866.723 kr.
Profit (1 års hold)886.393 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.816 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.690 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.981.466 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-252.554 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)61.337 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-13normal
4.050.000 kr.40.099 kr./m²
2017-01-18family
1.719.914 kr.17.029 kr./m²
2012-03-29normal
2.000.000 kr.19.802 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.050.000 kr.2020-10-13 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Her får hverdagen lidt mere udsigt
På Englandsvej finder du denne lyse og indbydende penthouselejlighed med to altaner og udsigt over byens tage. Boligen byder på et flot lysindfald, to altaner og udsigt over byens tage. Det naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum i forbindelse med stuen, hvor der er god plads til både spisebord, køkkenø og sofagruppe. De mange vinduespartier og de skrå loftslinjer skaber en lys og karakterfuld atmosfære.Fra opholdsrummet er der adgang til begge altaner, så udelivet bliver en naturlig de