Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -6.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1985) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1985✗α -6.6%✓Sol 100✓3. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.366 kr/m² × 64 m² = 4.695.416 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1985
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.544 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.695.416 kr.
73.366 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
78.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.743.799 kr.
74.122 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
78.047 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.695.416 kr.
73.366 kr./m²
-6.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
17.188 kr./m²
-78.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år78.696 kr.
Salgspris4.695.416 kr.
Profit (1 års hold)-252.708 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-6.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år120.168 kr.
Salgspris5.024.095 kr.
Profit (1 års hold)117.443 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.3%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år153.294 kr.
Salgspris5.390.338 kr.
Profit (1 års hold)516.812 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-59.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.696 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.168 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.294 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.695.416 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-331.404 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.047 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-26normal
2.675.000 kr.41.797 kr./m²
2004-10-28family
830.000 kr.12.969 kr./m²
1997-04-14normal
445.000 kr.6.953 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2016-10-26 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses med altan og med et skønt kig ud over Assistens Kirkegård
Enestående udsigt og attraktiv beliggenhed på NørrebroPå Husumgade 1, 3. 1. får I en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 64 m² med en helt særlig beliggenhed ud mod Assistens Kirkegård. Her kombineres byliv, udsigt og en veldisponeret planløsning på bedste vis, hvilket skaber en bolig, der skiller sig ud fra mængden.Veldisponeret planløsning med god rumfornemmelseLejligheden er indrettet med en rummelig entré, der giver adgang til alle boligens rum. Herfra mødes man af en flot gennemgående