Udbudspris
4.795.000 kr.
74.922 kr/m²
Vores estimat
5.188.197 kr.
81.066 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.2 %
+393.197 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.5 %
Comp-engineP10 66.924 · median 77.597 · P90 82.208 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1985) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1985!Comps usikre (8)✓α +7.5%✓Sol 100✓3. sal✓64 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.066 kr/m² × 64 m² = 5.188.197 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1985
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.544 kr./år
Alpha
7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.188.197 kr.
81.066 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
75.400 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.233.641 kr.
81.776 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.922 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.066 | 5.188.197 kr. | +8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.924 | 4.283.133 kr. | -10.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.597 | 4.966.226 kr. | +3.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 502 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 82.208 | 5.261.306 kr. | +9.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.188 | 1.100.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.1%
α (alpha)7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år78.696 kr.
Salgspris5.188.197 kr.
Profit (1 års hold)441.273 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.0%
α (alpha)7.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år120.168 kr.
Salgspris5.395.725 kr.
Profit (1 års hold)690.273 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.5%
α (alpha)7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast25.5%
Gross rental/år153.294 kr.
Salgspris5.956.050 kr.
Profit (1 års hold)1.283.724 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-59.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.696 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.168 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.294 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.188.197 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread362.577 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha7.5%
Mægler
kr/m² (udbud)74.922 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-26normal
2.675.000 kr.41.797 kr./m²
2004-10-28family
830.000 kr.12.969 kr./m²
1997-04-14normal
445.000 kr.6.953 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2016-10-26 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses med altan og med et skønt kig ud over Assistens Kirkegård
Enestående udsigt og attraktiv beliggenhed på NørrebroPå Husumgade 1, 3. 1. får I en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 64 m² med en helt særlig beliggenhed ud mod Assistens Kirkegård. Her kombineres byliv, udsigt og en veldisponeret planløsning med attraktive faciliteter som elevator, privat parkering, vaskekælder, cykelkælder, stort opbevaringsrum og privat have med grillplads.Veldisponeret planløsning med god rumfornemmelseLejligheden byder på en rummelig entré med adgang til alle boli