iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

George Marshalls Vej 27, 7. th

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
14.000.000 kr.
103.704 kr/m²
Vores estimat
14.456.382 kr.
107.084 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.3 %
+456.382 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.6 %
Comp-engineP10 62.886 · median 62.886 · P90 64.538 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗135 m² for stor!Comps usikre (2)!α +2.6%✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2021✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 107.084 kr/m² × 135 m² = 14.456.382 kr.
George Marshalls Vej 27, 7. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
14.000.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 102.924 kr./år
Alpha
2.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.456.382 kr.
107.084 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.085.850 kr.
104.340 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.580.028 kr.
108.000 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris103.70414.000.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM107.08414.456.382 kr.+3.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1062.8868.489.669 kr.-39.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.8868.489.669 kr.-39.4 %2 comps inden for 1 km, median 596 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9064.5388.712.686 kr.-37.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)2.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år212.976 kr.
Salgspris14.456.382 kr.
Profit (1 års hold)583.508 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)2.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år307.746 kr.
Salgspris15.034.637 kr.
Profit (1 års hold)1.256.533 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)2.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år299.425 kr.
Salgspris16.595.927 kr.
Profit (1 års hold)2.809.502 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år315.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)410.670 kr.
− Ejerudgifter/år-102.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)212.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)307.746 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.425 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris14.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)14.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+84.000 kr.
= Tx-omkostning85.850 kr.
+ Tilbudspris14.000.000 kr.
= Total investeret14.085.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV14.456.382 kr.
− Investeret-14.085.850 kr.
= Spread370.532 kr.
÷ Investeret÷ 14.085.850 kr.
= Alpha2.6%

Mægler

kr/m² (udbud)103.704 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-02-27family
9.800.000 kr.72.593 kr./m²
2021-02-18normal
8.995.000 kr.66.630 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.995.000 kr.2021-02-18 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer10.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv penthouse på 7. sal med to altaner og havneudsigt

Eksklusiv penthouse på 7. sal med to altaner og havneudsigtPå 7. sal i attraktive Tangholm på Engholmene venter denne eksklusive penthouselejlighed på 135 m², hvor moderne arkitektur, gennemtænkte detaljer og en betagende udsigt over Københavns Havn går hånd i hånd. Boligen er opført i 2021 og byder på tre værelser, to badeværelser og to altaner, der giver plads til udelivet på hver sin side af lejligheden. Her er der tænkt på både æstetik og funktionalitet, og den høje placering giver en helt s