← Tilbage til on-market
Frederiksborgvej 43A, 2. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.495.000 kr.
77.500 kr/m²
Vores estimat
4.388.409 kr.
75.662 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.4 %
-106.591 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.0 %
Comp-engineP10 61.898 · median 72.053 · P90 79.523 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -3.0%✓KBH-klassiker 1907✓Sol 95✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.662 kr/m² × 58 m² = 4.388.409 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.008 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.388.409 kr.
75.662 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
77.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.442.178 kr.
76.589 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.500 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.662 | 4.388.409 kr. | -2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.898 | 3.590.067 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.053 | 4.179.062 kr. | -7.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 237 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.523 | 4.612.358 kr. | +2.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.345 | 890.000 kr. | -80.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år82.272 kr.
Salgspris4.388.409 kr.
Profit (1 års hold)-53.139 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.7%
α (alpha)-3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år119.856 kr.
Salgspris4.563.945 kr.
Profit (1 års hold)159.981 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år169.830 kr.
Salgspris5.037.894 kr.
Profit (1 års hold)683.904 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-43.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.830 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.388.409 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-135.411 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)77.500 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-07normal
2.495.000 kr.43.017 kr./m²
2023-01-09normal
2.315.000 kr.39.914 kr./m²
2016-10-31normal
1.930.000 kr.33.276 kr./m²
2012-11-28normal
970.000 kr.16.724 kr./m²
2010-03-25auction
440.000 kr.7.586 kr./m²
1997-12-21normal
311.760 kr.5.375 kr./m²
1993-05-08normal
250.000 kr.4.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2023-12-07 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.7% pa
FMV implicerer20.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn bylejlighed med klassiske detaljer og solrig altan
Skøn bylejlighed med klassiske detaljer og solrig altanVelkommen til Frederiksborgvej 43A, 2. tv. En skøn og velindrettet lejlighed i hjertet af Nordvest – perfekt placeret tæt på Nørrebro Station og med byens mange muligheder lige uden for døren. Her får du en harmonisk kombination af en funktionel planløsning, smukke klassiske detaljer og en solrig altan, der inviterer til afslapning fra eftermiddag til solnedgang. En indbydende bolig, der både emmer af charme og tilbyder den komfort, der gør