Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -11.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1989✗α -11.7%✓Sol 100✓3. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.161 kr/m² × 85 m² = 6.218.708 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1989
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.640 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.218.708 kr.
73.161 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
82.810 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.308.964 kr.
74.223 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
82.294 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.218.708 kr.
73.161 kr./m²
-11.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
17.059 kr./m²
-79.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.8%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år129.960 kr.
Salgspris6.218.708 kr.
Profit (1 års hold)-690.152 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.0%
α (alpha)-11.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år185.040 kr.
Salgspris6.654.018 kr.
Profit (1 års hold)-199.762 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.8%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år255.028 kr.
Salgspris7.139.077 kr.
Profit (1 års hold)355.285 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år183.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)238.680 kr.
− Ejerudgifter/år-53.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.028 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.218.708 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-820.112 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)82.294 kr.
Mæglerdanbolig Holte
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-18normal
4.600.000 kr.54.118 kr./m²
2020-06-24normal
3.980.000 kr.46.824 kr./m²
2017-12-14normal
3.895.000 kr.45.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2022-08-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rolig lejlighed øverst i NV med stor terrasse og taghave
På Glasvej 33, 3. th. i København NV venter en indbydende toværelses lejlighed i en moderne ejendom med attraktivt gårdmiljø, hvor byliv og rolige rammer går hånd i hånd. Planløsningen er velovervejet med gode kvadratmeter, så du bor smart og nutidigt med byen lige udenfor og mulighed for at trække dig tilbage. Lejligheden byder på en rummelig entré med plads til overtøj og sko samt et samlet opholdsrum, hvor stue og køkken ligger i åben forbindelse. Køkkenet er tidssvarende og stilrent og fung