Udbudspris
5.995.000 kr.
70.529 kr/m²
Vores estimat
6.810.005 kr.
80.118 kr/m²
Udbudt under estimat
+13.6 %
+815.005 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.9 %
Comp-engineP10 53.799 · median 61.093 · P90 66.935 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 32% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1989!Comps usikre (8)✓α +13%✓Sol 100✓3. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.118 kr/m² × 85 m² = 6.810.005 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1989
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.400 kr./år
Alpha
12.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.810.005 kr.
80.118 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
70.974 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.896.973 kr.
81.141 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.529 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.118 | 6.810.005 kr. | +13.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.799 | 4.572.876 kr. | -23.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.093 | 5.192.871 kr. | -13.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 524 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 66.935 | 5.689.454 kr. | -5.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.059 | 1.450.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.0%
α (alpha)12.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år130.200 kr.
Salgspris6.810.005 kr.
Profit (1 års hold)907.385 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.0%
α (alpha)12.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år185.280 kr.
Salgspris7.082.405 kr.
Profit (1 års hold)1.234.865 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.9%
α (alpha)12.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast31.9%
Gross rental/år255.268 kr.
Salgspris7.817.886 kr.
Profit (1 års hold)2.040.334 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år183.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)238.680 kr.
− Ejerudgifter/år-53.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.268 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.810.005 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread777.185 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha12.9%
Mægler
kr/m² (udbud)70.529 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-18normal
4.600.000 kr.54.118 kr./m²
2020-06-24normal
3.980.000 kr.46.824 kr./m²
2017-12-14normal
3.895.000 kr.45.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2022-08-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer10.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med stor terrasse, udsigt uden indkig og mulighed for ekstra værelse
Penthouse med stor terrasse, udsigt uden indkig og mulighed for ekstra værelse.Velkommen til Glasvej 33, 3.th. – en lys og rummelig penthouselejlighed øverst i ejendommen, hvor især den store terrasse, den frie udsigt uden indkig og det åbne opholdsmiljø gør boligen til noget særligt. Hertil kommer gulvvarme, et stort badeværelse, egen parkeringsplads, lave fællesudgifter og en fleksibel planløsning med mulighed for at etablere et ekstra værelse.Fra entréen træder man direkte ind i boligens stor