iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Helgolandsgade 6A, 1. th

1653 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1893)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -0.6%✗136 m² for stor!Ingen AVM!Sol 54✓Klassisk 1893✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Helgolandsgade 6A, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
136 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
13.498.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.316 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
13.498.000 kr.
99.250 kr./m² · fallback
Investeret
13.580.838 kr.
99.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
13.637.250 kr.
100.274 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
13.498.000 kr.
99.250 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
13.498.000 kr.
99.250 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.150.000 kr.
23.162 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år222.924 kr.
Salgspris13.498.000 kr.
Profit (1 års hold)140.086 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år318.396 kr.
Salgspris14.442.860 kr.
Profit (1 års hold)1.180.418 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.1%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år144.200 kr.
Salgspris15.495.704 kr.
Profit (1 års hold)2.059.066 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (136) × 12 mdr
= Langtidsleje/år318.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)413.712 kr.
− Ejerudgifter/år-95.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)222.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)318.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)144.200 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris13.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)13.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+80.988 kr.
= Tx-omkostning82.838 kr.
+ Tilbudspris13.498.000 kr.
= Total investeret13.580.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV13.498.000 kr.
− Investeret-13.580.838 kr.
= Spread-82.838 kr.
÷ Investeret÷ 13.580.838 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.250 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-07-02family
3.622.500 kr.26.636 kr./m²
2019-01-25normal
8.195.000 kr.60.257 kr./m²
2008-04-03normal
5.150.000 kr.37.868 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.195.000 kr.2019-01-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Højt til loftet. Lavt på kompromiser

Vesterbro har forvandlet sig mere end de fleste københavnske kvarterer. Fra arbejderkvarter med bodegaer og neonskilte til en af byens mest eftertragtede adresser. Midt i den udvikling ligger denne tidligere skolebygning på Helgolandsgade som et stykke levende københavnshistorie.Hvor Borgerdydskolen engang uddannede generationer af københavnere, rummer ejendommen i dag en række markante boliger. Projektet blev blandt andet udviklet af Bjarke Ingels, som senere selv købte en lejlighed i ejendomme