← Tilbage til on-market
Helgolandsgade 6A, 1. th
1653 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Udbudspris
13.498.000 kr.
99.250 kr/m²
Vores estimat
12.247.535 kr.
90.055 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.3 %
-1.250.465 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.8 %
Comp-engineP10 66.523 · median 79.194 · P90 92.751 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1893)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -9.8%✗136 m² for stor!Comps usikre (8)!Sol 54✓Stand 9/10✓Klassisk 1893✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.055 kr/m² × 136 m² = 12.247.535 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
136 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
13.498.000 kr.
Dage på markedet
82d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.316 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.247.535 kr.
90.055 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.580.838 kr.
99.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.394.244 kr.
91.134 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.250 | 13.498.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.055 | 12.247.535 kr. | -9.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.523 | 9.047.151 kr. | -33.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.194 | 10.770.325 kr. | -20.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 771 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.751 | 12.614.145 kr. | -6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.162 | 3.150.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år222.924 kr.
Salgspris12.247.535 kr.
Profit (1 års hold)-1.110.379 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.5%
α (alpha)-9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år318.396 kr.
Salgspris12.737.436 kr.
Profit (1 års hold)-525.006 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.1%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år144.200 kr.
Salgspris14.060.170 kr.
Profit (1 års hold)623.533 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (136) × 12 mdr
= Langtidsleje/år318.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)413.712 kr.
− Ejerudgifter/år-95.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)222.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)318.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)144.200 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.498.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+80.988 kr.
= Tx-omkostning82.838 kr.
+ Tilbudspris13.498.000 kr.
= Total investeret13.580.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.247.535 kr.
− Investeret-13.580.838 kr.
= Spread-1.333.303 kr.
÷ Investeret÷ 13.580.838 kr.
= Alpha-9.8%
Mægler
kr/m² (udbud)99.250 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-07-02family
3.622.500 kr.26.636 kr./m²
2019-01-25normal
8.195.000 kr.60.257 kr./m²
2008-04-03normal
5.150.000 kr.37.868 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.195.000 kr.2019-01-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Højt til loftet. Lavt på kompromiser
Vesterbro har forvandlet sig mere end de fleste københavnske kvarterer. Fra arbejderkvarter med bodegaer og neonskilte til en af byens mest eftertragtede adresser. Midt i den udvikling ligger denne tidligere skolebygning på Helgolandsgade som et stykke levende københavnshistorie.Hvor Borgerdydskolen engang uddannede generationer af københavnere, rummer ejendommen i dag en række markante boliger. Projektet blev blandt andet udviklet af Bjarke Ingels, som senere selv købte en lejlighed i ejendomme