Udbudspris
5.595.000 kr.
77.708 kr/m²
Vores estimat
5.668.702 kr.
78.732 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+73.702 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 45.927 · median 72.349 · P90 78.344 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1925)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +0.7%✓KBH-klassiker 1925✓Sol 100✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.732 kr/m² × 72 m² = 5.668.702 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1925
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.448 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.668.702 kr.
78.732 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.630.420 kr.
78.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.734.517 kr.
79.646 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.708 | 5.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.732 | 5.668.702 kr. | +1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.927 | 3.306.709 kr. | -40.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.349 | 5.209.155 kr. | -6.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 56 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.344 | 5.640.779 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.889 | 1.000.000 kr. | -82.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år102.072 kr.
Salgspris5.668.702 kr.
Profit (1 års hold)140.354 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år148.728 kr.
Salgspris5.895.450 kr.
Profit (1 års hold)413.758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år255.220 kr.
Salgspris6.507.670 kr.
Profit (1 års hold)1.132.470 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-53.448 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.072 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.220 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.668.702 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread38.282 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.708 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-05-08normal
3.002.000 kr.41.694 kr./m²
2021-04-20normal
3.198.000 kr.44.417 kr./m²
2020-06-30family
1.000.000 kr.13.889 kr./m²
2006-11-28normal
1.495.000 kr.20.764 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.002.000 kr.2023-05-08 · 3 år siden
Udbudspris implicerer23.1% pa
FMV implicerer23.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et charmerende 3-værelsesi hjertet af Fuglekvarteret
Velkommen til Musvågevej 3, 2. tv. En skøn og velindrettet 3-værelses lejlighed, centralt placeret i det populære Fuglekvarter – et attraktivt område kendt for sin hyggelige atmosfære og gode beliggenhed tæt på byens mange muligheder. Her får du en bolig med to sammenhængende stuer, et charmerende køkken, et rummeligt værelse og ikke mindst en sydøstvendt altan, hvor solen kan nydes. En dejlig kombination af klassisk charme, funktionalitet og eftertragtet beliggenhed. LEJLIGHED: Fra entréen for