Udbudspris
6.795.000 kr.
83.889 kr/m²
Vores estimat
7.788.182 kr.
96.150 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.6 %
+993.182 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.9 %
Comp-engineP10 77.893 · median 92.226 · P90 97.093 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓α +14%✓Comps +10%✓KBH-klassiker 1901✓Stand 8/10✓Sol 90✓2. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.150 kr/m² × 81 m² = 7.788.182 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.148 kr./år
Alpha
13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.788.182 kr.
96.150 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
84.415 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.895.928 kr.
97.481 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.889 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.150 | 7.788.182 kr. | +14.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.893 | 6.309.303 kr. | -7.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.226 | 7.470.271 kr. | +9.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 291 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.093 | 7.864.551 kr. | +15.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.457 | 1.900.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.2%
α (alpha)13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast16.2%
Gross rental/år156.972 kr.
Salgspris7.788.182 kr.
Profit (1 års hold)1.107.534 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.1%
α (alpha)13.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast21.1%
Gross rental/år218.208 kr.
Salgspris8.099.709 kr.
Profit (1 års hold)1.480.297 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.3%
α (alpha)13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast33.3%
Gross rental/år316.344 kr.
Salgspris8.940.833 kr.
Profit (1 års hold)2.419.557 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.356 kr.
− Ejerudgifter/år-47.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.208 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.344 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.788.182 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread950.562 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha13.9%
Mægler
kr/m² (udbud)83.889 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-03-12normal
2.895.000 kr.35.741 kr./m²
2009-12-07auction
1.050.000 kr.12.963 kr./m²
1996-08-26normal
662.750 kr.8.182 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.895.000 kr.2014-03-12 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot klassisk lejlighed med altan i smørhullet mellem Frederiksberg, Indre By og Nørrebro
Den nydelige lejlighed er oplagt til såvel singlen som den lille familie, da der er mulighed for indretning af et ekstra soveværelse. Købere i alle aldre kan også være med takket være placeringen på 2. sal, og boligen henvender sig tillige til forældrekøberne. Her er der gåafstand til alle Frederiksbergs tilbud og let adgang til både Indre By og Nørrebro.Det er i rammerne af en klassisk frederiksbergejendom fra 1901, at du finder lejligheden, som ligger godt på 2. sal. I bygningen er der dørtele