Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.4%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 90✓2. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.583 kr/m² × 81 m² = 6.608.197 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.148 kr./år
Alpha
-9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.608.197 kr.
81.583 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
90.066 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.722.981 kr.
83.000 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.250.000 kr.
89.506 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.608.197 kr.
81.583 kr./m²
-8.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
23.457 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.3%
α (alpha)-9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år156.972 kr.
Salgspris6.608.197 kr.
Profit (1 års hold)-530.181 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-9.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år218.208 kr.
Salgspris7.070.771 kr.
Profit (1 års hold)-6.371 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.7%
α (alpha)-9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år316.344 kr.
Salgspris7.586.210 kr.
Profit (1 års hold)607.205 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.356 kr.
− Ejerudgifter/år-47.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.208 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.344 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.608.197 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread-687.153 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha-9.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.506 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-03-12normal
2.895.000 kr.35.741 kr./m²
2009-12-07auction
1.050.000 kr.12.963 kr./m²
1996-08-26normal
662.750 kr.8.182 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.895.000 kr.2014-03-12 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot klassisk lejlighed med altan i smørhullet mellem Frederiksberg, Indre By og Nørrebro
Den nydelige lejlighed er oplagt til såvel singlen som den lille familie, da der er mulighed for indretning af et ekstra soveværelse. Købere i alle aldre kan også være med takket være placeringen på 2. sal, og boligen henvender sig tillige til forældrekøberne. Her er der gåafstand til alle Frederiksbergs tilbud og let adgang til både Indre By og Nørrebro.Det er i rammerne af en klassisk frederiksbergejendom fra 1901, at du finder lejligheden, som ligger godt på 2. sal. I bygningen er der dørtele